نوسانات قیمت مسکن در برخی از شهر ها، از جمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌ های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌ طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتاً فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است کـه به‌ تبع تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می ‌کند. از این رو عوامل تاثیر گذار بـر قیمت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و… ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است.

از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می ‌شوند، تقاضای واقعی مسکن تقاضای ناشی از نیاز خانوار و تقاضای سرمایه ‌ای تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش ‌های اقتصادی متفاوت می ‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌ شود، تقاضای سرمایه‌ ای مسکن است.

شبکه ایران کالا به منظور بررسی دلایل بروز اختلال در بازار مسکن، گفتگوی چندجانبه غیرحضوری با شرکت فخرالدین زاوه (عضو هیئت علمی پژوهشکده وزارت راه و شهرسازی)، جعفر قادری (نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی)، محمود اولاد (اقتصاددان و کارشناس بخش مسکن) و سهراب دل انگیزان (عضو هیئت علمی دانشگاه رازی کرمانشاه) برگزار کرد که خلاصه آن به شرح زیر است.

افزایش تقاضا و کمبود عرضه مسکن

فخرالدین زاوه، عضو هیئت علمی پژوهشکده وزارت راه و شهرسازی در ابتدای برنامه با اشاره به تعداد ازدواج سالانه جوانان اظهار داشت: کشور ما هر ساله به ساخت ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد تا بتواند تقاضا برای خرید مسکن را برطرف کند.

زاوه ادامه داد: بازار مسکن، بازار پیچیده ای است و مهمترین راهکار گرهگشای مشکل کمبود و گرانی مسکن، مسئله اقتصاد کلان کشور و عرضه مسکن است.

مالیات بر عایدی سرمایه؛ بی تاثیر در کاهش قیمت مسکن

جعفر قادری، نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی به تاثیر مهم مسکن در بهبود زندگی افراد اشاره کرد و گفت: مسکن کالایی است که ارتباطات پسین و پیشینی دارد و می تواند محرک سایر صنایع نیز باشد.

وی افزود: تجربه سالیان پیش نشانگر آن است که رشد قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها افزایش بیشتری دارد و همین مسئله منجر به سرازیر شدن نقدینگی به بازار مسکن شده و سوداگری را در آن رقم بزند.

قادری ادامه داد: مالیات بر عایدی سرمایه به تنهایی نمی تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد و مشکلات ناشی از دلالی را رفع کند.

کاهش تقاضای واحدهای تجاری، افزایش تقاضای مسکن

محمود اولاد، اقتصاددان با تایید اظهارات دکتر قادری مبنی بر تاثیرگذار نبودن مالیات بر عایدی سرمایه بر کاهش سفته بازی گفت: هم اکنون برای واحدهای تجاری هیچ سفته بازی وجود ندارد. دلیل این مسئله چیست؟ علت این مسئله کاملا مشخص است. وقتی کمبود عرضه در واحدهای مسکونی وجود دارد سرمایه به سمت آن سرازیر می شود اما به علت فراوانی واحدهای تجاری و نبود تقاضا برای ان، معاملات چندانی در املاک تجاری رخ نمی دهد.

وی اظهار داشت: دلیل دیگر سفته بازی در بازار مسکن، زیرزمینی بودن معاملات است که شفافیت ندارد.

اولاد ادامه داد: مسئله دیگر در بروز اختلال در بازار مسکن تعرفه های تراکم ساخت است که به علت فاصله کم نرخ تراکم در شمال تهران و جنوب ، باعث افزایش ساخت و ساز در شمال تهران شده و سودهای فراوانی را نصیب سازندگان مسکن کرده است.

افزایش غیراصولی جمعیت شهرهای بزرگ؛ افزایش تقاضای مسکن

سهراب دل انگیزان، عضو هیئت علمی دانشگاه رازی کرمانشاه اظهار داشت: اساس مسئله مسکن، عرضه و تقاضاست. ۷۲درصد نقدینگی کل کشور در تهران است و همین نکته سرمایه را به سمت تهران سوق داده و این شهر را برای زندگی و تجارت جذاب می کند. جذاب شدن تهران برای زندگی و تجارت منجر به افزایش مهاجرت به پایتخت شده و افزایش تقاضای مسکن را به همراه دارد در حالی که عرضه مسکن جوابگوی تقاضای خرید مسکن نیست.

وی ادامه داد: علت العلل مشکلات کشور اعم از مشکل مسکن، افزایش نقدینگی است که بازارهای مختلف را برهم زده و موجب بروز نابسامانی می شود.

منبع