گزارشی از یک فروپاشی: تحلیلی بر علل افزایش قیمت مسکن در سال های پایانی رژیم پهلوی

ایده عنوان این یادداشت تحلیلی را حین مطالعه کتابی با عنوان "فروپاشی" از مرحوم هدی صابر با نگاه به وضعیت اقتصادی سال های پایانی رژیم پهلوی قبل از انقلاب 1357 دریافت کردم. در آخرین سال های حکومت محمدرضا پهلوی به دلیل حجم زیاد نقدینگی و بی برنامگی در برنامه پنجم عمرانی، کشور از نیمه دهه 50 با مشکلاتی در اقتصاد روبرو شد که گرچه علت ایجاد این مشکلات برعکس وضعیت کنونی به دلیل افزایش درآمد نفتی کشور در آن دوران بود اما با مشاهده نتایج آن در اقتصاد خصوصا در بخش مسکن میتوان تا حدودی بین آن با نتایج این روز های اقتصاد بیمار ایران شباهت هایی پیدا کرد که شاید بزرگترین شباهت را بتوان خصلت اجتماعی مردم در طول تاریخ در حفظ ارزش دارایی و میل به سود بیشتر در هنگام روبروی با بحران ها و عدم تبعیت از علم اقتصاد از سوی دولت ها در رابطه نامتعادل عرضه و تقاضا عنوان کرد.

تحلیلی بر علل افزایش قیمت مسکن در سال های پایانی رژیم پهلوی:

آنچه در ادامه مطالعه میفرمایید عینا بخش هایی از فصل بحران زدگی اقتصادی از کتاب "فروپاشی" به قلم مرحوم هدی صابر است که مرتبط با موضوع اقتصاد مسکن میباشد:

...برنامه پنجم عمرانی رژیم شاه بین سال های 1352تا 1356، بحران همه جانبه اقتصادی را برای نظام به بار آورد به طوریکه سال پایانی این برنامه، یعنی 56، سال بحران لقب گرفت. از ابتدای سال 52 با افزایش یکباره بهای نفت به میزان چهار برابر بیش از قبل، حجم اعتبارات برنامه پنجم عمرانی کشور را به یکباره به بیش از سه برابر مجموع اعتبارات چهار برنامه قبل آن افزایش داد. افزایش بهای نفت مساوی شد با افزایش بهای واردات کالاها از خارج از کشور(تحت تاثیر گران شدن جهانی قیمت نفت) و این در کنار افزایش درآمد نیروی انسانی در داخل و متعاقب آن افزایش تقاضا، به یکباره افزایش مصرف را به دنبال داشت.

روند تورمی که در سال 56 به اوج خود رسید از جمله آثار مشخص تظاد حجم مالی و قدرت جذب سیستم بود، در این دوره از یک سو، بار شدید نقدینگی نظام بانکی، اعتبارات بی حدومرزی به بخش خصوصی سرازیر شد و از سوی دیگر با توجه به رشد درآمد های پولی، سبب شد تا عرضه کالا نتواند با تقاضاهای جدید به وجود آمده برابری کند.

در دوره برنامه پنجم، همزمان با بالا رفتن سطح درآمد ها و متعاقبا انتظارات مردم از داشتن زندگی مرفه تر، شتاب روز افزون جریان مهاجرت از روستا به شهر، تقاضا برای مسکن شهری به شدت بالا گرفت که این مساله به بالا رفتن اجاره بها و افزایش قیمت مسکن منجر شد. سرمایه گذاری های وسیع در بخش مسکن، به ویژه در سال 54، خود به بالا رفتن تقاضا برای زمین و سرانجام ازدیاد سرسام آور قیمت زمین انجامید. لذا در مجموع، سطح عمومی قیمت ها در طول برنامه به شدت بالا رفت. در پایان برنامه پنجم 1.9 میلیون واحد مسکونی وجود داشت که در قیاس به 3.4 میلیون خانوار شهری ، کمبود واحد مسکونی به 1.5 میلیون واحد بالغ گردید.

به دلیل روحیه تاجرپیشگی، سرمایه های متورم در این دوره به بخش های زودبازده و سودآور جذب شده و بر فساد نظام اقتصادی دامن زد به نحویکه در گزارش اقتصادی سال 56 بانک مرکزی آمده است:

"فشار های شدید تورمی در سال های اخیر و عدم توزیع یکنواخت تورم بین بخش های مختلف اقتصادی موجب شده تا سرمایه گذاران به سرمایه گذاری در رشته هایی که به علت وجود تورم بیشتر، سودآورتر میباشد گرایش یابند."

به عنوان مثال، در طول برنامه پنجم که به علت فشار تقاضا از یک طرف و کمبود مسکن از طرف دیگر، بخش ساختمان با شدیدترین نرخ تورم مواجه شد، سرمایه گذاری در این رشته متضمن بالاترین نرخ بازده بوده و این امر موجب شد تا بسیاری از سرمایه ها به جای آنکه در فعالیت های تولیدی به کار گرفته شوند به منظور بورس بازی در بخش ساختمان جریان یابند. بورس بازی از پدیده های رایج این دوران است به نحویکه حجم کل معاملات سالانه بورس تهران در سال 56 به طور متوسط 106% افزایش نشان میدهد.

اهمیت این بحران در کنار مساله تورم، به نحویست که شاه در دیدار با کابینه آموزگار، در بدو نخست وزیری وی، به مبارزه دولت با کمبود مسکن و تورم تاکید میورزد.

به این ترتیب از سال های میانی برنامه پنجم تا پایان آن، گرانی از مسائل روز اقتصادی و از مشکلات عمده مردم به شماره میرفت این پدیده که در سال 56 بسیار خودنمایی میکرد، مبارزه نمایشی و فرمالیسیتی رژیم را در برداشت به طوریکه در دوران اوج بحران مسکن ، مدیر عامل بانک تهران اعلام میکند: "وام مسکن بانک تهران صد درصد افزایش می یابد" و مطبوعات تیتر میزنند: "1.2 میلیارد تومان وام برای مسکن کارگران داده میشود" و جابر انصاری وزیر مسکن و شهرسازی وقت، ضمن اعلام خبر تخصیص اعتبار های کلان به خانه سازی، از سرمایه داران ایرانی و خارجی دعوت میکند در توسعه صنعت ساختمان در ایران سرمایه گذاری کنند اما مشکل همچنان پابرجا باقی ماند... 

 تفاوت ها و شباهت های بحران مسکن در سال های پایانی رژیم شاه با وضعیت کنونی بحران مسکن در ایران:

• در متن بالا که البته همگی از روی منابع گزارش های رسمی بانک مرکزی و سازمان برنامه بودجه وقت گردآوری شده است دلایل افزایش قیمت مسکن در نیمه دهه 50 کشور را سیل مهاجرت از روستا به شهر و متعاقب آن کمبود واحد مسکونی در شهر عنوان میکنند در حالیکه در حال حاضر در کشور به دلیل کمبود نقدینگی و متعاقب آن عدم توانایی برخی از شهرنشینان برای پرداخت اجاره بها شاهد مهاجرت معکوس از بالای شهر به پایین شهر و از تهران به شهرستان و از شهر به روستا هستیم.
• نگاه به تاریخ بحران مسکن در نیمه دهه 50 کشور به ما نشان میدهد که در شرایط بحران هرگونه تلاش برای تشویق در سرمایه گذاری های دولتی و خصوصی در بخش مسکن خود به بالا رفتن تقاضا برای زمین و سرانجام ازدیاد سرسام آور قیمت زمین می انجامد.
• در بخش دیگری از این گزارش میتوان به وضوح میل طبیعی جامعه در شرایط بحران را دید یعنی تمایل به تزریق سرمایه سرگردان در بخشی که میبینند تقاضا برای آن روز به روز بیشتر میشود اما با این تفاوت که در نیمه دهه 50 تقاضا برای مسکن به دلیل مهاجرت های شهرنشینی افزایش داشت اما امروز ما نه تنها با کمبود مسکن مواجه نیستیم بلکه با پدیده خانه های خالی به دلیل سوداگری از طریق حفظ ارزش پول در برابر تورم با سرمایه گذاری در بخش مسکن روبرو هستیم. که این سبب شده است این سرمایه هایی که میبایست از سوی افراد با مشاغل شخصی و صنعتی در حالت طبیعی در گردش باشد و منجر به اشتغال زایی شود یا به دست بانک برای توسعه صنعت وام دهی شود امروز در جایی فقط برای حفظ ارزش و سودآوری دفن میشود و در انتظار افزایش سرمایه میماند در حالیکه نرخ بیکاری در کشور به دلیل عدم سرمایه در گردش روز به روز بیشتر میشود.
•  و مورد آخر تشابه مبارزه های نمایشی و فرمالیستی رژیم شاه برای مقابله با گران فروشی با آنچه امروز از سوی مسئولین شاهد آن هستیم.برای نمونه اخباری چون تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره بها ، ممنوعیت درج قیمت ها در بستر وب ، اعطای وام به مستاجرین ، اعطای زمین رایگان به انبوه سازان برای ساخت و لحاظ مالیات برای خانه های خالی بالای 150 متر!  و این آخرین خبر که:

ارائه طرح دو فوریتی در مجلس که دولت را موظف به تولید و عرضه حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور در چهار سال نخست میکند. این طرح در خصوص منابع تولید و عرضه مسکن به حسابی در بانک مسکن تحت عنوان "حساب ملی مسکن" اشاره کرده است. (منبع خبر)

 ظاهرا یک نوع هماهنگی اکثریتی در بین مسئولین کشور حاکم است که علت اضافه مبلغ ناشی از قیمت زمین و مسکن را مصرانه فقط از کمبود عرضه مسکن بداند! درحالیکه اگر عرضه بیشتر شود مردم سرمایه سرگردان خود را جای دیگری مثل بورس و بازار ارز و غیره می آورند تا با هر روش شده ارزش دارایی خود را به نسبت افزایش نرخ تورم حفظ کنندو این یعنی باز سود بیشتر و افزایش قیمت برای طبقه بالا و در مقابل یعنی بیکاری و متعاقبا کمبود تقاضا از سوی قشر ضعیف کشور و این دور باطل مدام تکرار میشود تا به قشر فقیر کشور هر روز بیشتر و بیشتر شود.

معضل اضافه تولید:

 ابتدا لازم است از خود بپرسیم اساسا چرا قیمت ها بالا میرود ،با مراجعه به علم اقتصاد میتوان سه عامل کلیدی برای این رخداد پیدا کرد:

• در اقتصاد نئولیبرالی ، با آزاد گذاشتن بازار و اعتقاد به دست نامرئی در کنترل عرضه و تقاضا خود به خود میل بازار به اضافه تولید میرود که برای اینکه به سود بیشتری حاصل شود لاجرم بازار به کاهش دستمزدها و توسعه نیروهای مولده رو می آورد. بنابراین کاهش دستمزد خود منجر به کاهش قدرت خرید در جامعه میشود که از پس بازخرید زحمات خود در تهیه اضافه تولیدی که بازار برای آن تغیین کرده بر نمی آید. بنابراین این منجر به اختلاف طبقاتی در جامعه میگردد.
• فرد گرایی به جای جمع گرایی معظلیست که از نظام سرمایه داری نتیجه میشود.
• تورم و افزایش هزینه زندگی مردم به دلیل کوچک تر شدن اقتصاد و بی ارزش شدن پول سبب شده مردم در جایی که برگشت سرمایه مطمئن تری دارد یعنی مسکن سرمایه گذاری کنند.

سخن پایانی

 با توجه به داده های آماری وبسایت نامبیو که بر مبنای داده های صندوق بین المللی پول تهیه شده و وضعیت قدرت خرید مسکن توسط خانوارها را در کشورهای جهان مورد بررسی قرار داده، ایران در بین 106 کشور جهان از لحاظ دسترسی خانوار به مسکن با نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار شرایط نامطلوبی داشته و در رتبه هفتم جهان است که قیمت مسکن معادل 30 سال درآمد خانوار است. شهر تهران نیز در بین 458 شهر، رتبه پنجم جهان را دارد که خانوار با درآمد فعلی برای صاحب خانه شدن باید 40 سال صبر کند. در برخی از کشور ها و شهر های اشاره شده در این وبسایت، زمان خانه دار شدن خانوارها بین 2 تا 4 سال است.

متن فوق از شماره 371 هفته نامه تجارت فردا برداشت شده است، این آمار نشان از وجود بحرانی بسیار شدید در بخش مسکن کشور دارد که عدم مهار فوری آن میتواند هر لحظه منجر به فروپاشی نظام شود. این روزها بیشتر از هر زمانی تشنه مطالعه تاریخ، فلسفه سیاسی و علم اقتصاد هستم تا بتوانم با پیدا کردن مشابهت های زمان حال با گذشته به نتایج و پیآمدهای چنین بحران هایی در طول تاریخ پی ببرم، به گمانم در حال حاضر تنها با مطالعه واقعیت های تاریخی و پیدا کردن شباهت های امروزی آن با روز های نه چندان دور میشود کلید حل بحران پیچیده کنونی مسکن را پیدا کرد.اما همچنان یک سوال برایم مطرح است که: آیا به راستی ما نیز در این برهه تاریخی به فروپاشی نزدیک شده ایم؟

مطالعه یادداشت های پیشین مرتبط:

• یادداشت تحلیلی: استارتاپ همراستا با سوسیال دموکراسی یا سرمایه داری؟ 
• یادداشت تحلیلی:آیا سرمایه گذاری در بورس مطمئن است؟ با نقدینگی سرگردان خود چه کنیم؟ (آینده سرمایه گذاری در استارتاپ ها به همراه تاریخچه ورود بانک ها به صنعت ساختمان سازی)
• یادداشت تحلیلی: آیا حکومت به دنبال افزایش تعمدی قیمت مسکن است؟! 
• یادداشت تحلیلی: چه کسانی از جهش قیمت مسکن سود می‌برند؟ 
• تحلیلی بر علل روند افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ۹۹ 
• یادداشت تحلیلی: چگونه در حرفه ساخت و ساز ،در رقابت با همکارانمان کمی بیشتر خلاق باشیم؟ 
• یادداشت تحلیلی: بگذارید نفس بکشم! 
• یادداشت تحلیلی: ادغام استارتاپ های تخصصی صنعت ساختمان، چالش ها و فرصت ها 
• یادداشت تحلیلی: ویروس کرونا چه تاثیری بر ساخت و ساز دنیا گذاشت؟ 
• پلی لیست ویدئو های مرتبط با اقتصاد مسکن در بخش گالری سایت 808
• ما مهندسین در این شرایط برای سازندگی کشورمان مسئولیم... 
• چشم انداز و ماموریت 808 

مطالبی که تحت عنوان یادداشت تحلیلی در وبسایت 808 درج میگردد جهت انتشار در سایر سایت ها یا نشریات با ذکر منبع بلامانع میباشد.