تحلیلی بر علل روند افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ۹۹

متاسفانه در سال های اخیر شاهد تحولاتی غیر منطقی در بازار معاملات مسکن کشور هستیم.در این مدت همواره برای من به عنوان مهندس ساختمان ، محقق و فعال اینترنتی سوالاتی از علل افزایش قیمت مسکن در برهه هایی از زمان که بر خلاف انتظار عوام درست در لحظاتی که با کاهش عمومی نقدینگی در جامعه میبایست منتظر کاهش قیمت میبودیم ایجاد گردید که البته تا امروز هنوز به پاسخ روشن و واضحی به هیچیک از سوالات خود دست پیدا نکرده ام .برخی از این سوالات عبارتند از:

• چرا وبسایت های اینترنتی در مواقح بحران از درج قیمت مسکن منع میشوند؟
• آیا قیمت گذاری مسکن با عرضه و تقاضای مستقیم مردم تعیین میشود؟
• نقش گردش اطلاعات در کنترل قیمت مسکن چیست؟

 در این تحلیل و تحلیل های آتی میخواهم به طور کوتاه به برخی از سوالات به همراه نقطه نظرات خود بپردازم و از تمامی نهاد های پاسخگو در خواست دارم تا به روشنگری در پاسخ به این خصوص بپردازند:

•  مقدمه - تعریف بازار سرمایه:

فرض کنید در حال حاظر در سبد دارایی های اقتصادی خود تعداد مشخصی سرمایه داریم که بر آن مبنا مجاز به چاپ اسکناس یا اعطای اعتبار به بانک ها هستیم. این سرمایه بخشی به صورت نقدینگی در دست مردم جامعه است و بخشی به صورت مجازی در درون حساب های بانکی در حال گردش و برخی هم در بازار سرمایه با یکی از انواع رایج آن جایگزین میشود.

بازار سرمایه در کشور ما عدمتا به بازار طلا ، سکه ، ارز ، سهام بورس و مسکن اطلاق میشود. (در سال های اخیر شاهدیم که خودرو نیز به دلیل انحصار در تولید و عرضه به این معاملات بازار سرمایه حکومتی اضافه شده است)

برای اینکه برای بالا یا پایین رفتن های قیمت هریک از این انواع بازار سرمایه بتوانیم توجیهی پیدا کنیم لازم است تا از ارتباطات هریک از این ها با هم نیز مطلع شویم.

زمانیکه ارز و سکه و طلا ثابت بماند حاکمیت برای تضمین درآمد های مردمی خود روبه بالا بردن سایر موارد میکند یعنی ارزش سهام بورس و مسکن! اما چرا لازم هست حتما یکی از این طرفین بالا رود؟! 

میدانیم اصلی ترین وظیفه بانک مرکزی در کشور ها برای کنترل نقدینگی ، جمع آوری نقدینگی سرگردان در جامعه با یکی از این روش های فوق در جهت تبدیل آن به سرمایه گذاری در صنعت و زیرساخت های کشور است که رایج ترین روش این جمع آوری نقدینگی بالا بردن قیمت مواردیست که چاپ و توزیع آن در انحصار حکومت میباشد یعنی بازار سرمایه ، اما این افزایش قیمت در حالی میتواند در جمع آوری نقدینگی سرگردان به صورت اثربخش صورت گیرد که کشور با رشد مثبت GDP (تولید ناخالص ملی) روبرو باشد نه وقتیکه رشد GDP منفی میشود. در این حالت افزایش هریک از این پارامتر ها به معنی کاهش سایر پارامتر های این معامله میشود چراکه در هر صورت من تعداد مشخصی واحد پولی در سبد خود دارم (با فرض عدم چاپ بدون پشتوانه اسکناس) بنابراین در حالت رکود اقتصادی میبایست جمع برد و باخت اقتصادی حاکم در جامعه مقدار متعادلی شود.

اما در بازار مسکن شاهد اتفاقاتی هستیم که این جمع را متعادل نمیکند بلکه شاهد افزایش قیمت مسکن بر خلاف کمبود نقدینگی موجود در کشور هستیم یعنی در اردیبهشت ماه 99 آنهم با افزایش همزمان قیمت سایر موارد مرتبط با بازار سرمایه یعنی ارز ، طلا ، سکه ، خودرو ، سهام بورس! آیا ما به راستی در اردیبهشت 99 در دوران مباره با کرونا و افت شدید صادرات با رشد در اقتصاد کشور روبرو بوده ایم؟! 

مسلما خیر. به نظر میرسد چیزی خارج از معادلات در حال بر هم زدن نظم طبیعی بازار مسکن است ، به این مساله در علم اقتصاد حباب مسکن یا هوا فروشی گفته میشود ( رجوع به تاریخ: در اتفاقی مشابه در سال 2008 در بحران اقتصادی آمریکا ناشی از افزایش قیمت بی رویه مسکن به خاطر وام های بانکی شاهد بودیم.)

• نقش گردش اطلاعات در کنترل قیمت مسکن چیست؟

 بانک مرکزی به صورت هفتگی و ماهانه گزارش مفصلی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران بر روی وبسایت خود منتشر میکند که از این صفحه میتوانید گزارش مربوط به اردیبهشت ماه 99 را مشاهده و دانلود بفرمایید:

لینک دانلود فایل گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۳۹۹

آنچه در ابتدای گزارش آمده اینست که این گزارش برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود. حال بایست این سوال را پرسید چرا این آمار ها در اختیار همگان نیست؟ و اساسا چرا تنها بانک مرکزی میسبایست اقدام به پردازش متمرکز این اطلاعات و انتشار آن کند؟

تفاوت سیاست های جمهوری های سوسیالیست و لیبرال در نحوه پردازش اطلاعات در این کشور ها میباشد. در کشور های سوسیالیست منجمله کشور های تک حزبی چون حزب کمونیست از آنجا که نظر و صلاح جمعی را حزب با نگاه به کارگر تعیین میکند میبایست پردازش اطلاعات به صورت متمرکز از طریق حکومت انجام گیرد اما در جمهوری های لیبرال دموکرات با توجه به احترام به آزادی فردی تک تک افراد جامعه این قبیل پردازش اطلاعات ناشی از اطلاعات خام با امکان رصد آنی برای همه و پردازش آن از سوی تمامی مردم انجام میپذیرد تا در نهایت سیاست عرضه و تقاضا از سوی خود مردم در بطن جامعه جاری شود.

 با این توضیح این سوال مطرح میشود که هم اکنون در جمهوری اسلامی ایران چه طرز فکری در حاکمیت پا برجاست؟

• چرا وبسایت های اینترنتی در مواقح بحران از درج قیمت مسکن منع میشوند؟

گفته میشود به دلیل جلوگیری از سوء استفاده برخی فروشندگان در بالا بردن کزایی قیمت ها از درج مستقیم قیمت مسکن بر روی وبسایت ها جلوگیری میکنند تا نظم بازار بهم نخورد. اما در تجارب گذشته ما در سال های اخیر هیچگاه با چنین اقداماتی ما شاهد کنترل افزایش قیمت نبوده ایم بنابراین چگونه ممکن است وقتی عرضه کننده و تقاضا از قیمت های واقعی به طور شفاف مطلع نباشند و فقط به یک آمار رسمی آنهم آمار هفتگی و ماهانه یک نهاد حکومتی یعنی بانک مرکزی دسترسی دارند باز با افزایش قیمت روبرو باشیم؟! 

• آیا قیمت گذاری مسکن با عرضه و تقاضای مستقیم مردم تعیین میشود؟

بنا به گزارشی غیر رسمی ساخت و ساز کشور در مجموع تا 25% از GDP کشور را تامین میکند. و میدانیم که در کنار قیمت مصالح و دستمزد بخش عمده قیمت گذاری در املاک ساختمانی به قیمت زمین آن وابسته است.  و زمین هم جزو حق حاکیت میباشد.پس چگونه میتوان قیمت مسکن را کنترل کرد وقتی قیمت زمین افزایش پیدا نکرده باشد؟!

در انتها این سوال همچنین بی پاسخ میماند که در حالت مبهم کنونی نقش مردم در افزایش یا کاهش قیمت مسکن چیست؟ چگونه بر خلاف اصناف دیگر ما شاهد گزارش اتفاقا منظم بانک مرکزی با تحلیل های آماری قوی برای اعلام قیمت در مناطق مختلف شهر تهران هستیم؟ آیا این خود منجر به جهت دهی قیمت ها در تهران و به تبع آن در سایر شهر های کشور نمیگردد؟ آیا دیدگاهی در حاکمیت وجود دارد که در آن حق قیمت گذاری مسکن را فقط در صلاحیت نظر خود میداند؟

نتیجه گیری:

افزایش  و یا کاهش بازار سرمایه مسلما پیچیدگی های اقتصادی زیادی دارد که هم به اقتصاد داخلی و بین المللی مربوط است و هم در مورد مسکن به تمامی اجزای دخیل در ساخت مسکن .

در این متن کوتاه مسلما نمیشد به همه آن پرداخت ، سعی خواهم کرد در یادداشت های بعدی به هریک از آنها با ارائه نقطه نظرات خود بپردازم اما در کوتاه مدت به نظر میرسد اینبار هم مشابه موارد طلا ، سکه ، ارز ، خودرو ،  میبایست منتظر خبر اعدام سلطان مسکن هم باشیم!

مطالب مرتبط:

• چرا سایت ‌ها از درج قیمت مسکن و خودرو منع شدند؟