فرار پول به بازار مسکن

درحالی‌که وزارت راه آمارها را منتشرنکرد، بانک مرکزی از رشد ۵/۱۰درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه پرده برداشت.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، فرار پول‌های درشت به سمت بازار مسکن، یکی از اصلی‌ترین عواملی است که باعث شده میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ۵ماهه امسال با رشد ۵۱درصدی مواجه شود. این تحلیل بسیاری از مشاوران املاک است که از ورود پول‌های پرقدرت به بازار مسکن خبر داده‌اند. پول‌هایی که بخشی از آنها از بازار سرمایه و با سیو سود برخی از سهامداران خرد به سمت خرید مسکن گسیل شده است.

 بالاخره در شرایطی که وزیر راه رسما دستور توقف انتشار آمار حوزه مسکن را به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ابلاغ کرده است، در این‌سوی ماجرا، اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی با دستور مستقیم عبدالناصر همتی دوباره دست‌به‌کار انتشار آمارهای مسکن شده و پرده از رشد ۱۰.۵درصدی میانگین قیمت مسکن در مردادماه برداشته است.

پولدارها به بازار مسکن می‌روند

در شرایطی که اقتصاددانان دم از شکل‌گیری حباب در بورس می‌زنند و دولتمردان مردم را از سرمایه‌گذاری در بازار ارز و طلا برحذر می‌دارند، قیمت مسکن وارد روند صعودی بی‌حساب و کتابی شده و فارغ از تمام تحولات و پیش‌بینی‌ها فقط به ‌پیش می‌تازد. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از ۱۵میلیون و ۳۰۰هزار تومان در فروردین امسال به ۲۳میلیون ‌و ۱۰۰هزار تومان در مردادماه رسیده و بدون هیچ دردسر و تنشی بازده ۵۱درصدی برای مالکان به‌همراه آورده است. این بازدهی با در نظر گرفتن موجودی ۲۶.۵میلیون واحد مسکونی در کشور که مالکیت آن به حدود ۶۰درصد مردم اختصاص دارد، آنچنان رقم بزرگی است که هیچ بازاری، حتی بازار سرمایه نوین نیز قادر نیست با آن به رقابت برخیزد. از سوی دیگر، چسبندگی قیمت در بازار مسکن که با شناوری پایین این بازار و عدم‌نیاز مالکان به فروش سرمایه ارتباط مستقیمی دارد، عملا ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار را تا حدی پایین می‌آورد که هیچ ریسک داخلی و خارجی نیز نمی‌تواند به ضرر و زیان سرمایه‌گذاران این بازار منجر شود. این تصویر تمام‌نمای سنتی‌ترین بازار سرمایه‌گذاری در ایران است که از کمترین قوانین نظارتی برخوردار است و هزاران میلیارد تومان پول کثیف و مشکوک را نیز می‌توان به طرفه‌العینی در آن مخفی کرد. درسوی دیگر بازار مسکن، متقاضیان مصرفی این بازار هستند که عمدتا سرشان بی‌کلاه است و چاره‌ای ندارند جز امید بستن به دولت برای ساخت و فروش آپارتمان‌های نقلی در حومه شهرها.

نوسان تند معاملات

در مرداد۹۹، در حالی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۵۱درصد نسبت به فروردین و ۷۷.۴درصد نسبت به مرداد۹۸ رشد کرده که تعداد معاملات در این بازار نیز روند مساعدی دارد و با جهش ۱۷۵درصدی نسبت به‌ مدت مشابه سال قبل مواجه شده است. البته این تعداد معاملات در مقایسه با تیرماه امسال از کاهش ۳۵.۴درصدی حکایت دارد؛ اما همچنان در قیاس با میانگین تعداد معاملات ماهانه در یک سال گذشته رقم قابل‌قبولی محسوب می‌شود. این آمارها از هجوم سنگین نقدینگی کلانی به بازار مسکن حکایت دارد که عمدتا برای حفظ ارزش در برابر تورم افسارگسیخته و ابهام در آتیه اقتصاد به خرید املاک پناه برده‌اند و به گواهی برخی از مشاوران املاک، بخشی از آنها از بورس به سمت بازار مسکن جذب شده است. از پیگیری‌ها از برخی دفاتر مشاور املاک چنین برمی‌آید که در ماه‌های اخیر تعداد قابل‌توجهی از خریداران مسکن به‌خصوص در مناطق میانی و پایین‌دست پایتخت، افرادی بوده‌اند که پس از کسب سود قابل‌توجه در ماه‌های گذشته از سرمایه‌گذاری در بورس، اقدام به خرید مسکن کرده‌اند. البته این افراد فقط بخشی از تقاضای بالفعل بازار را تشکیل می‌دهند و بنا بر اظهارات مشاوران املاک، همچنان نبض بازار در دست سرمایه‌های کلانی است که در مواردی مجتمع‌های مسکونی را یکجا خریدوفروش می‌کنند!

حجم و قیمت در معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران نشان می‌دهد در مرداد امسال مجموعا ۹هزار و ۸۰واحد مسکونی معامله شده که نسبت به‌ماه قبل با کاهش ۳۵.۴درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل با افزایش ۱۷۵.۸درصدی روبه‌روست. در این ماه، روند کاهشی سهم واحدهای نوساز همچنان ادامه پیدا کرده و به ۳۸.۵درصد رسیده است؛ درحالی‌که در اوایل دهه۹۰، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات بازار مسکن از ۵۰درصد نیز بالاتر بود. این مسئله مستقیما از کاهش شدید تولید مسکن و عرضه واحدهای مسکونی جدید به بازار حکایت دارد و می‌تواند به‌عنوان بازتاب کسری ۵میلیون واحدی مسکن در کشور قلمداد شود.

از سوی دیگر در این‌ ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۲۳میلیون ‌و ۱۰۷هزار و ۸۰۰تومان رسیده است که نسبت به ‌ماه قبل ۱۰.۵درصد، نسبت به فروردین امسال ۵۱درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۷.۴درصد افزایش دارد. ابعاد بزرگ جهش قیمت مسکن در ۵ماهه امسال به‌قدری است که ضریب رشد آن در مقایسه با تورم ماهانه کشور به ۳ تا ۴برابر می‌رسد. یعنی در ۵‌ماه اخیر، متوسط میانگین قیمت مسکن در هر ‌ماه ۳ تا ۴برابر نرخ تورم ماهانه افزایش یافته و البته عجیب اینکه باوجود سهم ۳۵درصدی هزینه مسکن در سبد محاسبه نرخ تورم، نتوانسته است تغییر محسوسی در محاسبات تورمی داشته باشد!

جزئیات معاملات مسکن پایتخت در مرداد۹۹

در مرداد امسال، از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۵۲میلیون ‌و ۸۲۰هزار تومان به منطقه یک اختصاص داشته و در مقابل منطقه۱۸ با میانگین قیمت ۹میلیون ‌و ۷۵۰هزار تومان رکورددار پایین‌ترین قیمت شده است. براساس آمار، رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه یک ۸۷.۲درصد و در منطقه۱۸ معادل ۶۳درصد بوده است.

بررسی آمارها نشان می‌دهد در این ‌ماه ۵۸.۹درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران به واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۲۳.۱میلیون تومان) اختصاص داشته است. از سوی دیگر بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نیز نشان می‌دهد که در مردادماه امسال، ۵۳.۲درصد از کل واحدهای مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن تهران زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع داشته‌اند. نکته دیگر اینکه در ‌ماه گذشته، بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران معادل ۱۴.۳درصد به واحدهای با ارزش ۶۰۰ تا ۸۵۰میلیون تومان اختصاص یافته و درمجموع حدود ۵۲.۵درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک‌میلیارد و ۶۰۰میلیون تومان اختصاص داشته است.

 تداوم تورم پیوسته در بازار اجاره

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری با متر و معیار بانک مرکزی از همراهی تورم اجاره‌بهای مسکونی با نرخ تورم کل کشور حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در این ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه (مرداد۹۹ نسبت به مرداد۹۸) اجاره در شهر تهران معادل ۲۷.۴درصد و در کل مناطق شهری معادل ۳۰.۶درصد برآورد شده است. البته این آمارها مربوط به قراردادهایی است که از سوی مشاوران املاک در سامانه ملی املاک و مستغلات ثبت شده و مشمول قراردادهای دستی و توافقی نمی‌شود. از سوی دیگر به‌واسطه ماهیت سالانه قراردادهای اجاره، همواره تناسب آمارهای مراجع رسمی برای تورم اجاره با تورم احساسی در بازار اجاره متفاوت و محل مناقشه است.