10 درس نگهداری و تعمیرات ساختمان ها

وجود بیش از 27 میلیون واحد مسکونی و رشد بیش از دو درصدی سالانه این واحدها در کشور، در کنار عمر مفید پایین ساختمان در ایران، اهمیت نگهداری و تعمیرات (نت) ساختمان ها را نشان می دهد. به مناسبت تقارن حادثه پلاسکو و سخنرانی اخیرم در کنفرانس ملی نگهداری و تعمیرات و با توجه به دغدغه های عمومی مردم، سعی خواهم کرد چند درس و تجاربم از مهم ترین نکات این حوزه را با عموم بهره برداران ساختمان به اشتراک بگذارم:

درس اول: نت ساختمانی ایران عمدتا واکنشی و مبتنی بر تعمیرات است

درجه بلوغ سیستم های نت ساختمانی به ترتیب نت واکنشی (مبتنی بر تعمیرات و بدون نگهداری)، اضطراری، اصلاحی، عمومی، پیشگیرانه و نگهداری جامع موثر را شامل می شود. رویکرد عمومی نت ساختمانی ایران مبتنی بر تعمیرات و بدون نگهداری و در نتیجه تعمیرات واکنشی است، که هزینه های پیدا و پنهان نت ساختمانی را بسیار زیاد می کند. این هزینه های از وقت ساکنان و مدیریت ساختمان گرفته تا هزینه های آنچنانی تجهیزات و تاسیسات خراب شده و خسارت سایر بخش ها را شامل می شود. 

درس دوم: فرهنگ عمومی نت ساختمانی نیازمند توجه و توسعه است

به دلیل رویکرد واکنشی به روش نت ساختمان، در دیدگاه عمومی، استقرار یک برنامه نت، حتی برای مجتمع های بزرگ مسکونی و اداری و تجاری بزرگ، کمتر مورد استقبال قرار می گیرد. حوادث دلخراشی چون آتش سوزی پلاسکو، مدتی احساسات عمومی و توجه ها را به نت ساختمان معطوف می کند، اما شاهد آن هستیم که این هیجانات خیلی زود فروکش می کند و عرصه نت به ورطه فراموشی سپرده می شود. ترویج این نکته اقتصادی، که هزینه های چرخه عمر برای یک ساختمان با برنامه نت کمتر از ساختمان مشابه است، می تواند به پذیرش آن در جامعه کمک کند. عموما، هزینه های چرخه عمر ساختمان، وجود یک برنامه نت ساختمانی را توجیه پذیر می کند. فرهنگ نت ساختمان نیاز به توسعه و توجه دوچندان مسئولان وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان، شهرداری ها، رسانه ها و مردم دارد.

درس سوم: دانش فعلی کشور در حوزه نت ساختمان کافی نیست

امروز تعداد کتاب ها، مجلات و منابع علمی معتبر کشور در موضوع نت ساختمانی انگشت شمارند. در برخی کشورهای دنیا، رشته های دانشگاهی چون ارزیابی ساختمان و مدیریت نگهداری و تعمیرات وجود دارد، که در ایران خبری از آنها نیست. در نتیجه نبود آموزش کافی، نرم افزارهای تخصصی این حوزه، چک لیست ها، کتاب های راهنما و روش های اجرایی نت ساختمان در ایران ناچیز هستند و بالتبع متخصصان دارای مهارت نیز اندک شمارند.  آینده کارهای پژوهشی این حوزه هم ناب و قابل اجرا است.

درس چهارم: نت ساختمان بازار بزرگی دارد که هنوز به شکوفایی نرسیده است

اگر فرض کنیم، هر واحد ساختمانی سالانه 200 هزار تومان در موضوع نت ساختمان هزینه کند، برای 27 میلیون واحد مسکونی کشور گردش مالی 5400 میلیارد تومانی تخمین زده می شود. این بازار بزرگ، کمتر مورد بررسی های امکانسنجی فعالان صنعت ساختمان برای سرمایه گذاری قرار گرفته و در نتیجه کسب و کارهای مرتبط با نت ساختمان درجه بلوغ و یکپارچگی صنفی و حرفه ای کمی دارند. چنین فضایی می تواند امکان توسعه اشتغال حرفه مندان را به صورت سیستماتیک فراهم کند.

درس پنجم: انتقادات جدی به مبحث 22 مقررات ملی ساختمان وارد است

اگرچه، تدوین مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، به خودی خود اتفاق مبارکی بوده است، اما انتقادات جدی به ویرایش فعلی این مبحث وارد است. برای مثال، عنوان این مبحث، مراقبت و نگهداری ساختمان است، که از نظر بنده بهتر است به مدیریت نگهداری و تعمیرات تغییر یابد. این مبحث، در طبقه بندی ساختمان ها و فرایندهای کاری همبستگی معنی داری با مبحث دوم مقررات ملی که نظامات اداری کارهای ساختمانی را مشخص می کند، ندارد. این مبحث بایستی با سایر قوانین و مقررات از جمله قانون شهرداری ها، قانون تملک آپارتمانها و غیره مطابقت داده شود و اصلاح گردد.

درس ششم: صلاحیت نگهداری و تعمیرات باید تعریف شود

مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، مدیر نگهداری ساختمان و بازرس ساختمان را تعریف کرده است. وزارت راه و شهرسازی می تواند به تعریف دقیق صلاحیت حرفه مندان برای فعالیت در این حوزه ها را انجام و امکان رتبه بندی آنها را فراهم کند. این افراد می توانند در تخصص های مختلف عمران، معماری و تاسیسات باشند.

درس هفتم: شناسنامه فنی ملکی به برنامه های نت کمک می کند

یکی از مشکلات عمده ساختمان های در حال بهره برداری نبود اطلاعات کافی از وضعیت سازه و تاسیسات ساختمان است. آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تهیه سندی به نام شناسنامه فنی ملکی و صدور آن را برای کلیه ساختمان ها لازم می داند. چنین شناسنامه ای در کنار بیمه تضمین کیفیت و روش های مدلسازی اطلاعات ساختمان می تواند به ایمنی بیشتر و کاهش هزینه های ساختمان های در حال بهره برداری بیانجامد. در یک سیستم مدیریت اطلاعات مناسب، تغییرات ساختمانی، تعمیرات و کلیه اقدامات ثبت و ضبط شده و در بانک های اطلاعاتی قابل بازیابی و بهره برداری خواهند بود. چنین اطلاعاتی می تواند در تحلیل وضعیت ساختمان و پیاده سازی نت پیشگیرانه و جامع موثر باشد.

درس هشتم: نگهداری و تعمیرات از طراحی شروع می شود

طراحی، اجرا، نظارت و بهره برداری ساختمان، یک زنجیر به هم پیوسته است. طرح مناسب و هماهنگ معماری، سازه و تاسیسات، مصالح و تجهیزات مناسب و حتی جانمایی مناسب یک ساختمان در ضوابط شهرسازی، می تواند در افزایش عمر مفید ساختمان تاثیر به سزایی داشته باشد. مسئولیت های فعالان حرفه ای در طول هم قرار می گیرند و یک حلقه ضعیف می تواند به مشکلات تاب آوری این زنجیر منجر شود. خوب است که طراحان، ناظران، سازندگان و حتی تامین کنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی دانش حداقلی در حوزه نت داشته باشند، تا طرح های بهتری برای ارتقا عملکرد دوره بهره برداری داشته باشند.

درس نهم: آموزش و ترویج دانش نت مهم است

تربیت نسل جدیدی از مهندسان ساختمان، تکنسین ها و کارگران ماهر با دانش روز و مهارت نت ساختمان باید در دستور کار نهادهای حرفه ای و دانشگاهی قرار گیرد. در کنار آموزش حرفه مندان، مدیران ساختمان، شورایاران، ساکنان و فعالان محلی می تواند در دستور کار ترویج محتوای آموزشی نهادهای مرتبط قرار گیرند. این افراد می توانند در زمان بروز بحرانهایی چون زلزله در فرایند مدیریت بحران مشارکت فعالانه و عالمانه داشته باشند. این آموزش های عمومی می تواند از دوره تناوب بازرسی ها، تا سیستم ها و تجهیزات کنترلی و مهارت های مربوط به بازسازی و ایمن سازی را در بر بگیرد.

درس دهم: ساختمان های عمومی و بزرگ در اولویت قرار گیرند

با توجه به منابع محدود، به ویژه در نیروها و شرکت های خدمت رسان نگهداری و تعمیرات ساختمان، بهتر است اولویت بندی صورت گیرد تا ساختمان هایی که حیطه عملکردی شهری و فراشهری دارند (مانند ایستگاههای مترو، هتل های بزرگ ، بیمارستانها و مجتمع های تجاری)، در اولویت برنامه های نت قرار گیرند. شایسته است، ادارات راهبری نگهداری و تعمیرات ساختمان ها در وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها شکل گیرد. اجرای طرح های پایلوت و شروع از اولویت ها می تواند به توسعه نت ساختمان در عموم ساختمان ها و رضایت عمومی یاری کند. از دیدگاه بنده، بدون مشارکت مردم، هر برنامه از بالا به پایین محکوم به شکست است.

در هفته های گذشته یادداشتی تحت عنوان ده درس حقوقی ساختمان منتشر کردم. امیدوارم سلسله دیدگاههایی که در قالب ده درس مطرح می شود، برای عموم مردم کشور که در ساختمانهای ساخت ما مهندسان سکونت دارند و همچنین برای جلب توجه و دقت نظر بیشتر سیاستگزاران بخش مسکن و صاحبان حرفه مفید و موثر واقع شود.

منبع

مطالب مرتبط:

رادیو 808: شماره 65- مفهوم توسعه پایدار در مهندسی با حضور دکتر گلرو و دکتر روانشادنیا