بررسی عوامل موثر در تعرفه خدمات مهندسی نظارت در نظام ساخت و ساز شهری (با تاکید بر شهر تهران)

بررسی عوامل موثر در تعرفه خدمات مهندسی نظارت در نظام ساخت و ساز شهری

با تاکید بر شهر تهران

(مقاله برگزیده اولین کنفرانس عمران، معماری و مدیریت پایدار شهری، تیرماه ۹۳ گرگان)

نویسندگان: حامد خانجانی¹، محمد حسین مسعودی²

۱. عضو کمیته نظارت گروه تخصصی عمران نظام مهندسی ساختمان استان تهران

 hamed_khanjani@aut.ac.ir

۲. عضو هیئت رئیسه گروه تخصصی عمران نظام مهندسی ساختمان استان تهران

  mhmassoudi@tceo.ir

مقدمه

در چند سال اخیر بحث‌های فراوانی در خصوص پایین بودن کیفیت ساختمان‌های شهری  مطرح شده است. در این خصوص علاوه بر ضعف‌های ساختاری مانند اجرایی نشدن مجری ذی صلاح برای تمام  ساخت و سازهای شهری توسط شهرداری‌ها که یکی از عوامل اصلی و تاثیر گذار  برشمرده  می شود،  نحوه  نظارت  مهندسان  ناظر  نیز  مورد  اشکال واقع شده است. از آن رو  که  نظارت  ساختمانها  در قانون شهرداری‌ها به صورت مستمر تعریف شده است و نه مقیم، میزان نظارت‌ها و بازدیدهای صورت گرفته از طرف ناظران نسبت مستقیمی با میزان حق‌الزحمه ایشان از قبول مسولیت خطیر تضمین کیفیت ساختمان‌ها دارد.

در  قانون نظام  مهندسی و کنترل ساختمان ساختمان‌ها به چهار گروه الف و ب و ج و د، به حسب متراژ و تعداد طبقات گروه‌بندی شده‌اند، که طراحی و نظارت و اجرای آنها توسط مهندسین از پایه ۳ تا ارشد به صورت حقیقی یا حقوقی انجام می‌پذیرد.

هر ساله با اعلام هزینه ساخت مترمربع واحد زیربنای ساختمان توسط وزارت راه و شهرسازی، تعرفه خدمات مهندسی که نسبتی از هزینه تمام شده ساخت است اعلام می‌شود.

با نگاهی به انواع ساختمان‌های شهری با مسائل مختلف در  طراحی و مشکلات گوناگون در نظارت و اجرا این سوال پیش می‌آید که آیا عامل متراژ که از طرف قانون‌گذار معیار قرار داده شده است به تنهایی شاخص مناسبی در تعیین تعرفه خدمات مهندسی است یا عوامل دیگری را نیز می‌توان دخیل دانست؟

در این تحقیق به عوامل  موثر  بر تعرفه خدمات مهندسی نظارت علاوه بر متراژ و طبقات پرداخته می‌شود و با بررسی این عوامل، در جهت افزایش تعرفه خدمات متناسب با صعوبت و مسئولیت کار نظارت پیشنهاداتی ایفاد می‌شود.

عوامل موثر بر تعرفه خدمات مهندسی نظارت

با بررسی عوامل موثر در تعرفه خدمات مهندسی نظارت، در یک تقسیم‌بندی کلی عوامل مختلف را  می توان در دو گروه ثابت و متغیر جای داد. عوامل ثابت عبارتند از مجموعه عواملی که  در مورد  کلیه  ساختمان‌های شهری  قابلیت  تعمیم  داشته و شرایط ملک را از لحاظ موقعیت  بافت، وضعیت  همجواری‌ها، میزان گودبرداری و نحوه تخریب و نوسازی در بر می‌گیرد. و عوامل متغیر مجموعه عواملی است که به نحوه ساخت و ساز مالک و مجری از منظر فنی،  حقوقی و ایمنی و تعهدات به اصول و ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و همچنین اجرای صحیح ساختمان بر طبق پروانه صادره از سوی مرجع صدور پروانه مربوط شده و انواع تخلفات ساختمانی را در بر می­‌گیرد.

موقعیت بافت

 تهران کلان شهریست که از مناطق ۲۲گانه تشکیل  شده  است. عمر  بعضی  از  مناطق و محله‌های آن به کمتر  از سی سال می‌رسد و در بعضی از مناطق بناهای تا ۶۰ سال همچنان مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد. در یک بازه سی ساله بین این دو نوع ساختمان، با توجه به رشد فناوری  و صنعت،  ساختمان‌ها  از حالت آجری  با کلاف چوبی و ملات گل  به حالت اسکلت فولادی یا بتنی رسیده اند. همچنین عرض گذرها از ۲ متر که  عمدتا پیاده رو  بودند به  معابر ماشین‌رو با  عرض ۱۲ متر  و بیشتر تغییر کرده‌اند. معیارهای سه‌گانه بافت فرسودگی از نفوذناپذیری (عرض گذر کم)، ریزدانگی و ناپایداری بناها،  تخریب  و نوسازی  را در  بعضی مناطق تهران مانند ۱۲ و ۱۷ با صعوبت همراه کرده است.  همچنین در  بعضی از  مناطق مانند ۵ و ۲۲ معابر عریض و بعضا زمین‌های بدون بنا در چند پلاک مجاور شرایط سهل‌تری را برای ساخت و ساز و نظارت بر آن ایجاد می کند. بنابراین  مناسب است  تا قانونگذار در تعرفه خدمات مهندسی در محلات بافت فرسوده و قدیمی با اعمال درصدی موجب افزایش تعرفه ها متناسب با صعوبت کار گردد. (جدول شماره ۱)

تخریب

چند سالی است که چهره شهر از لحاظ ارتفاع ساختمان‌ها در حال تغییر است. در وضعیت کنونی اکثرا بناهایی مورد تخریب قرار می گیرند که ارتفاع آنها به ندرت از ۳ طبقه تجاوز می‌کند و نوع سازه این بناها اغلب خشت و گل و آجر و بعضا دارای اسکلت فلزی یا بتنی هستند.

در حال حاضر دستورالعملی جهت تعیین سطح خطر تخریب با توجه به مسائل ایمنی و فنی از لحاظ ارتفاع، نوع سازه، وضعیت همجواری‌ها و نحوه  تخریب در سطح کشور در دسترس نیست. مناسب  است تا پدید آمدن  چنین  دستورالعملی  توسط سازمان‌های ذیربط، معیار ارتفاع جهت تعیین صعوبت تخریب و افزایش تعرفه خدمات نظارت مورد نظر قرار گیرد.(جدول شماره ۱)

گودبرداری

در پلاک‌هایی که به دلیل متراژ زمین (طبق ضوابط شهرسازی) و البته صرفه اقتصادی، یک یا چند طبقه در زیر زمین احداث می‌شود، عملیات گودبرداری و اجرای سازه نگهبان  صعوبت بیشتری در کار نظارت نسبت به ساختمان‌هایی که از روی زمین شروع به ساخت شان می­‌شود، ایجاد می‌کنند. (در حال حاضر تفاوتی در حق‌الزحمه نظارت دو ساختمان ۶ طبقه با متراژ  برابر که  یکی از تراز خیابان  و دیگری  با یک طبقه زیر زمین احداث می‌شود، وجود ندارد.)

حوادث ناخوشایندی که  در چند  سال اخیر  با توجه  به افزایش ارتفاع  ساختمان‌ها و کمبود فضاهای شهری که نیاز به طبقات زیر زمین را موجب شده، در  حین گودبرداری افتاده است،  بهبود خدمات مهندسان ناظر را همراه با افزایش تعرفه نظارت، به امری ضروری بدل کرده است.

مناسب است الزام احداث سازه نگهبان و میزان خطرپذیری گود با  توجه  به دو  عامل عمق گود و نوع  خاک زیر پی، به عنوان معیاری در افزایش تعرفه خدمات نظارت مد نظر قرار گیرد. (جدول شماره ۱)

اتمام عملیات

ساختمان‌هایی با انواع خلاف ها در سازه و معماری و تاسیسات از جهت رسیدگی و نظارت و اعمال کنترل‌های  لازم، وقت و دقت بیشتری را متوجه ناظران می‌کنند. از آن رو که در قانون امر نظارت به صورت مستمر تعریف شده است، در مواقعی که سازنده اصول ایمنی و فنی را به درستی رعایت نمی کند ناظران را حتی تا انجام نظارت مقیم موظف می‌کند.

در مقررات ملی ساختمان مراحل گزارش‌دهی ناظران به تفکیک گروه‌های ساختمانی از مرحله وضعیت همجواری‌ها و اعلام شروع عملیات ساختمانی تا پایان کار ذکر شده است، که ناظران موظفند صحت اجرای این مراحل را به مرجع صدور پروانه گزارش کنند.

مناسب است تا با مد نظر قراردادن تعداد گزارش‌های  ضروری (گزارش‌های خلاف) مازاد بر مراحل  ذکر شده در  مقررات ملی که  نشانه درگیری بیشتر ناظران  با پروژه و صعوبت  اجرای  درست به دلیل  عدم توجه سازندگان به نقشه‌های مصوب است و نیاز به ارتباط بیشتر ناظران با مرجع صدور پروانه دارد، درصدی جهت افزایش ضریب بر پایه تعرفه خدمات اعمال شود. (جدول شماره یک)

یادآور می‌شود که طبق قانون مهندسان ناظر موظفند که عملیات ساختمانی را به درستی و به موقع گزارش کنند. بنابراین مسئله عنوان شده فوق نمی‌تواند موجب مفاسدی ذیل گزارش‌های غیر واقع ناظران جهت درآمدزایی قرار گیرد.

با توجه به معیارهای برشمرده شده، در جدول ذیل پیشنهاداتی در خصوص افزایش تعرفه خدمات مهندسی ارائه می گردد:

جدول شماره ۱- عوامل تاثیرگذار و میزان افزایش نسبت به تعرفه اولیه ناشی از تأثیر هرکدام از عوامل

(۱) به عنوان مثال: اگر ساختمانی در گود برداری به عمق یک طبقه زیرزمین دارای خاک نوع ۲ باشد  ۵٪ به  تعرفه اولیه اضافه می گردد و ساختمانی در گودبرداری به عمق سه طبقه زیرزمین و خاک نوع ۴، ۲۰٪ به تعرفه اولیه اضافه می‌شود.

(۲) به عنوان مثال در یک ساختمان ۱۰۰۰ متر مربعی  که  حدودا ۶ میلیون تومان  خق الزحمه  نظارت  آن  می شود در  یک  مورد خلاف مبلغ ۱۲۰ هزار تومان به تعرفه  اضافه می گردد، که اگر جهت آن خلاف ناظر ۲ بازدید متوسط ۶ ساعته را مازاد اعمال کرده باشد برای هر بازدید ۶۰ هزار تومان منطقی به نظر می رسد.

در خصوص  عوامل ذکر شده  بر تعرفه  علاوه  بر متراژ،  عامل  دیگری  که می تواند  مد نظر قرار گیرد، نظارت مهندسان ناظر از بعد کیفی است. می توان  بررسی کرد که آیا  نحوه  اعمال  نظارت  تمام  مهندسان  برای مثال پایه دو،  بر ساختمانهای تحت نظارت خود به یک کیفیت صورت می پذیرد یا خیر؟

مناسب است علاوه بر اختصاص رتبه به ناظران بر اساس شاخص سنوات، عوامل دیگری که بر کیفیت کار ناظران موثر است مورد ارزیابی قرار گرفته و در نهایت با مجموع این  عوامل که  به طور مستقیم  موجب افزایش  کیفیت ساختمانها  می‌شود، تعرفه خدمات نظارت تعیین شود.

1. نتیجه‌گیری

صنعت ساختمان یک  صنعت  پویاست  و قوانین  حاکم  بر آن از پس چند سال نیاز به  بازنگری دارد. مناسب است تا دست اندرکاران این صنعت به  کمک متولیان امر و قانونگذار آمده، هر چه بیشتر به شفاف‌سازی عوامل و بهبود شرایط کار و همچنین افزایش کیفیت ساخت و ساز همت گمارند.

موارد یاد شده در این مقاله از دید نگارندگان در اهم عوامل موثر بر تعرفه خدمات مهندسی علاوه بر متراژ  قرار دارد که می تواند از جانب سایر دست اندرکاران موجب نقد و نظر و همچنین توسعه واقع شود.

تقدیر و تشکر

نویسندگان این تحقیق لازم می‌دانند تا از آقایان مهندس مهدی منوچهری، مهندس موسی غلامحسینی و مهندس سیروس صدر نفیسی جهت ارائه نظرات کارشناسی در خصوص مسائل مطروحه تقدیر و تشکر بعمل آورند.

منابع

• تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، اصلاحی مصوب ۱۳۵۸
• ماده ۱۲ آئین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مصوب ۱۳۷۵
• ماده ۱۱ آئین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مصوب ۱۳۷۵
• ماده ۱۷ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ویرایش ۱۳۸۴
• بند ۱۳-۷ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ویرایش ۱۳۸۴