مقاله تحلیلی: اصول برآورد هزینه‌ های ساخت‌ و ساز

در صنعت ساخت‌وساز یکی از چالش‌برانگیزترین کارها مدیریت پروژه‌هایی است که خصوصیات و نیازمندی‌های منحصربه‌فردی دارند. بااین‌حال همه پروژه‌ها دارای المان‌های مشترکی همچون محدوده کار، برنامه زمان‌بندی و بودجه هستند. برآورد هزینه‌های ساخت یکی از اساسی‌ترین مهارت‌هایی است که یک شرکت مهندسی و پیمانکاری باید داشته باشد. دلیل این است که تصمیمات مهم پروژه بر مبنای هزینه‌ها اتخاذ می‌شوند.

دقت برآورد هزینه‌ها را می‌توان در فاز طراحی با ارائه جزئیات بیشتر از پروژه افزایش داد.

• زمانی که اسناد ساخت‌وساز موجود نیست، برآورد را تنها می‌توان بر اساس مقیاس پروژه انجام داد.
• شرکت‌های مهندسی و پیمانکاران باتجربه بعضاً به‌منظور افزایش دقت برآورد اولیه از داده‌های پروژه‌های پیشین استفاده می‌کنند.
• بعدازاینکه فاز طراحی به پایان رسید می‌توان از نقشه‌های ساخت و مشخصات فنی در دسترس به‌منظور یک برآورد دقیق‌تر استفاده کرد.

هزینه‌های مالکیت ساختمان را می‌توان به‌صورت هزینه سرمایه‌گذاری، هزینه عملیات و هزینه نگه‌داری دسته‌بندی کرد. هزینه سرمایه‌گذاری بیشتر متوجه فاز طراحی و ساخت است اما در فاز نگه‌داری هم می‌توان به طریقی در این هزینه‌ها صرفه‌جویی کرد. به‌عنوان‌مثال استفاده از تجهیزاتی با بهره‌وری بالا در انرژی هزینه بالاتری دارند اما در بلندمدت باعث کاهش هزینه‌ها می‌شود.

اهمیت دقت در برآورد هزینه‌ها

برآورد هزینه‌های ساخت‌وساز بسته به اینکه چه کسی آن را انجام می‌دهد، با اهداف مختلفی انجام می‌شود. به‌طور مثال یک شرکت مهندسی برآورد هزینه‌ها را در فاز طراحی به‌منظور تهیه یک مرجع در مناقصه انجام می‌دهد. از طرف دیگر پیمانکاران این کار را با هدف تعیین سود معقول و شرکت در مناقصه انجام می‌دهند.

وقت بحث مهندسی ارزش و پیگیری هزینه‌های ساخت‌وساز به میان می‌آید، برآورد هزینه‌ها ضرورت می‌یابد. برای اینکه ببینید پروژه طبق برنامه زمان‌بندی پیش می‌رود یا خیر، کار انجام‌شده را با کار برنامه‌ریزی‌شده و هزینه‌های تجمعی را با هزینه‌های برنامه‌ریزی‌شده در بودجه مقایسه کنید.

• به‌طور مثال اگر هزینه‌های تجمعی بیش از هزینه‌های برنامه‌ریزی‌شده باشند،‌ دو احتمال وجود دارد: یکی این‌که هزینه‌های پروژه فراتر از بودجه خواهد بود (حالت نامطلوب)‌ و دیگری این‌که کار تمام شده زودتر از زمان مندرج در برنامه زمان‌بندی به پایان رسیده است (حالت مطلوب).
• مدیران پروژه بر اساس مقایسه هزینه‌های برنامه‌ریزی‌شده، هزینه‌های واقعی و محدوده کار انجام‌شده نتیجه‌گیری می‌کنند.

ازآنجاکه بسیاری از تصمیمات پروژه بر اساس هزینه‌های ساخت اتخاذ می‌شوند،‌ یک خطای بزرگ در برآورد ممکن است عواقب جدی در پی داشته باشد. وقتی هزینه‌های ساخت دست‌کم برآورد شده باشند هم کارفرما و هم پیمانکار متضرر خواهند شد. در چنین شرایطی کسی که خطا را مرتکب شده باید مسئولیت هزینه‌های اضافه را متقبل شود. کارفرما هزینه‌های بیشتر از بودجه را متحمل می‌شود و پیمانکار باید از سود خود کم کند تا پروژه به پایان برسد.

از برآورد هزینه‌ها می‌توان همچنین برای آنالیز اقدامات بهبوددهنده عملکرد ساختمان استفاده کرد. این اقدامات بودجه پروژه را افزایش می‌دهند اما در بلندمدت سود بیشتری را به همراه خواهند داشت. در ادامه به برخی از این اقدامات اشاره می‌کنیم:

• استفاده از چراغ‌های LED صرفه‌جویی ۳۰ تا ۹۰ درصدی را در هزینه‌های برق نسبت به سیستم‌های معمولی در پی دارند. LED علاوه بر اینکه عمر طولانی‌تری دارد، نیاز به تعویض لامپ را هم کاهش می‌دهد.
• استفاده از سیستم‌های مبرد با جریان متغیر و چیلرهای آبی از سیستم‌های کارآمد تهویه هوا برای محیط‌های بزرگ هستند. برای محیط‌های کوچک‌تر مینی اسپلیت¬هایی که راندمان بالایی دارند، توصیه می‌شود.

فرآیند برآورد هزینه‌های ساخت

ازآنجاکه برآورد هزینه‌ها بر اساس مشخصات و دیگر داده‌های فنی انجام می‌شود می‌توان آن را بر اساس اطلاعات در دسترس دسته‌بندی کرد.

• همان‌طور که قبل‌تر گفته شد برآورد بر اساس اندازه پروژه و نوع ساختمان انجام می‌شود. این نوع برآورد کمترین دقت را دارد چراکه در این مرحله اطلاعات در دسترس محدود است. بااین‌حال این برآورد به مشتری در تصمیم‌گیری در خصوص اجرای پروژه کمک می‌کند.
• زمانی که فاز طراحی به مرحله طراحی شماتیک برسد، برآورد هزینه‌ها را می‌توان با دقت بیشتری انجام داد.
• برآورد هزینه‌ها وقتی به دقیق‌ترین شکل انجام می‌شود که تمام اسناد ساخت‌وساز کامل شده باشند.

در برآورد هزینه‌ها باید کلیه هزینه‌های ضروری و لازم برای تکمیل پروژه ازجمله هزینه مصالح، تجهیزات و نیروی انسانی لحاظ شود. در مورد پیمانکاران لازم است که هزینه‌های بالاسری و بودجه اقتضایی هم لحاظ شود. مهندسان طراح در برآورد هزینه‌ها باید هزینه‌های بالاسری و هزینه‌های نیروی انسانی را نیز لحاظ کنند؛ به‌عبارت‌دیگر، پیمانکار پیشنهاد قیمت خود را بر اساس هزینه‌های واقعی شرکت خود ارائه می‌کند.

برآورد اغلب بر اساس قیمت واحد انجام می‌شود. مترور هزینه واحد هر کار را محاسبه و سپس در تعداد آن ضرب می‌کند. واحد مور نظر با توجه به نوع کار انتخاب می‌شود. به‌طور مثال هزینه هر فوت مربع برای کف سازی و سقف سازی استفاده می‌شود. درحالی‌که هزینه هر فوت در مورد ستون‌ها و تیرها گزینه مناسبی است. برآورد هزینه‌ها معمولاً این‌گونه تفکیک می‌شود: المان‌های سازه‌ای، سیستم مکانیکی،‌ تأسیسات برقی، ‌سیستم لوله‌کشی، سیستم اطفای حریق و غیره.

توجه کارفرما اغلب هنگام انتخاب پیمانکار به قیمت معطوف می‌شود. پیشنهادی که به‌طور غیرمنطقی کم باشد شک کارفرما را به همراه خواهد داشت. برآوردی که شرکت طراح انجام می‌دهد در این مورد مفید است چراکه توسط یک شخص ثالث که در مناقصه شرکت ندارد انجام‌شده است. از این برآورد می‌توان به‌عنوان یک مرجع برای تعیین اینکه پیشنهاد قیمت پیمانکار خیلی زیاد است یا خیلی کم، استفاده کرد.

کاربرد مدل‌سازی اطلاعات ساختمان در برآورد هزینه‌ها

مدل‌سازی اطلاعات ساختمان این پتانسیل را دارد که دقت برآورد هزینه‌ها را افزایش دهد. با استفاده از بیم می‌توان دید بهتری از اجزای سیستم ساختمانی و المان‌های سازه‌ای نسبت به نقشه‌های دوبعدی پیدا کرد و دقت محاسبات را افزایش داد. بیم سرعت محاسبات را افزایش می‌دهد و روند برآورد را تسریع می‌کند. بیم در مورد پروژه‌های پیچیده که استفاده از نقشه‌های دوبعدی ممکن است بسیار چالش‌برانگیز باشد، بسیار کاربردی است.

ازآنجاکه بیم می‌تواند به خودکارسازی بخشی از فرآیند برآورد کمک کند،‌ ابزار مفیدی برای تحلیل تصمیمات در فاز طراحی است. از بیم می‌توان برای تحلیل هزینه‌های گزینه‌های مختلفی که مهندسان در یک پروژه خاص با آن‌ها روبرو هستند، استفاده کرد. البته که این کار را می‌توان بدون بیم هم انجام داد اما محاسبات زمان‌گیرتر خواهند بود.

پس از اتمام ساخت‌وساز، بیم باز هم یک ابزار مفید برای مدیریت تأسیسات خواهد بود. درصورتی‌که بعدها پروژه نیاز به توسعه یا نوسازی داشته باشد، می‌توان از بیم برای افزایش دقت برآورد هزینه کارهای مذکور استفاده کرد. اگر اطلاعات در دسترس محدود باشد، برآورد هزینه‌های پروژه‌ای که قرار است در یک سازه یا ساختمان موجود اجرا شود به‌مراتب دشوارتر خواهد بود چراکه مستلزم بررسی مستقیم محل است. این مشکل را می‌توان با مدل بیم که موقعیت همه المان‌ها حتی اجزای پنهان در دیوارها یا دال‌ها را نشان می‌دهد، حل کرد.

  منبع

 نوشته شده توسط تیم مترجمین موسسه 808

 اگر دوست دارید به تیم مترجمین 808 بپیوندید، با ما تماس بگیرید.

دریافت فایل PDF مقاله برای اعضای VIP رایگان است. سایر کاربران با پرداخت ۵۰۰ تومان می توانند اقدام به دریافت این فایل کنند.