قطب‌ نمای بازار مسکن ۹۹

سه پرسش اصلی همه فعالان بازار ملک درباره «اوضاع اقتصاد مسکن ۹۹» در یک نظرسنجی از ۲۰ کارشناس مطلع این بازار مورد بحث و بررسی قرار گرفت. در این نظرسنجی با لحاظ آنکه شرایط اقتصادی و اجتماعی زیر سایه سنگین کرونا قرار دارد و آینده بازارها به همین دلیل چندان قابل پیش‌بینی نیست، «نگاه و برآورد احتمالی کارشناسان اقتصاد مسکن» منعکس شده است. نتایج به‌دست‌آمده از مجموعه پاسخ‌ها و کامنت‌های شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نشان می‌دهد رکود سال گذشته بازار مسکن، امسال نیز ادامه پیدا می‌کند؛ اما تفاوت‌هایی بین رکود معاملات خرید آپارتمان و رکود ساخت‌و‌ساز وجود دارد. برداشت غالب کارشناسان درباره سمت و سوی قیمت مسکن به‌عنوان مهم‌ترین سوال ملکی جامعه فعال در این بازار نیز آن است که میزان افزایش قیمت‌ آپارتمان در پایتخت در سال جدید کمتر از سال گذشته خواهد بود. از بین گزینه‌های تورمی، بیشترین احتمال کاهش قیمت واقعی آپارتمان است. کرونا در فصل بهار معاملات مسکن را به‌شدت کاهش می‌دهد و همین می‌تواند باعث رشد نسبی خرید و فروش‌ها در نیمه دوم سال شود. کارشناسان نیز توصیه‌هایی خطاب به فعالان ساختمانی و سیاست‌گذار ارائه و پنج عامل کلیدی به همراه یک عامل احتمالی را در جهت‌دهی به بازار معرفی کرده‌اند.

آیا بازار مسکن - هم درحوزه معاملات و هم ساخت‌وساز- در سال جدید در مسیر بهتر از سال گذشته قرار می‌گیرد؟

در این نظرسنجی با لحاظ اینکه «غالب بازارها در وضعیت فعلی به‌خاطر مسائل مختلف در شرایط ابهام به سر می‌برند و در این اوضاع، امکان پیش‌بینی قطعی وجود ندارد» از صاحب‌نظران بخش مسکن خواسته شد برآوردهای احتمالی و نگاه خود را به آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن ارائه کنند، هرچند به‌نظر می‌رسد اوضاع فعلی با توجه به شیوع ویروس کرونا و اوضاع سیاست بین‌الملل به‌گونه‌ای است که هر آن امکان بروز تحول مثبت یا بدترشدن شرایط وجود دارد که در این صورت سمت و سوی پارامترهای اثرگذار نیز تغییر خواهد کرد.

برآیند ۲۰ نگاه کارشناسی به بازار مسکن ۹۹ مشخص می‌کند بهار امسال سایه «کرونا» روی این بازار بسیار سنگین است و همین می‌تواند باعث رشد احتمالی معاملات خرید در سه فصل دیگر شود. اما رکود ۹۸ در معاملات مسکن سال‌جاری نیز ادامه پیدا می‌کند؛ ولی با شدت کمتر. بر این اساس برآورد شده است تورم مسکن از تورم عمومی فراتر نرود.

کامنت‌ها و توضیحات بیشتر کارشناسان درباره بازار مسکن ۹۹ به شرح زیر است:

• حسین عبده‌تبریزی: در سال ۹۹ همه باید بپذیرند بخش مسکن پیشران اقتصاد نیست. با توجه به حجم خانه‌های خالی و قدرت خرید مردم، بعید است در سال ۹۹ بتوان روی بخش مسکن به‌عنوان حوزه پیشران رشد اقتصادی حساب باز کرد. بنابراین توقع سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران بازار ساختمانی از این بازار باید متفاوت از آنچه در دهه ۷۰ رخ داد، باشد. حتی توقع سیاست‌گذاران اقتصادی هم از رشد این بخش باید واقعی باشد. بخش مسکن نمی‌تواند کمبود‌های ناشی از افت فروش نفت را جبران کند. بنابراین فعالان مسکن باید متناسب با تصویر واقعی این بخش، فعالیت‌های خود شامل میزان ساخت، کیفیت ساخت و توقع از فروش تعریف کنند. بنابراین بازتعریف در فعالیت فعالان ساختمانی لازم و ضروری است.
• حجت‌الله میرزایی: همچنان رونق بورس، مسکن را به حاشیه می‌برد اما دومین بازار مطلوب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود و افزایش وام مسکن تقاضای مصرف مسکن را افزایش می‌دهد. ضمن اینکه با تعطیلی فعالیت بخش مسکن از اسفند تا خرداد به‌خاطر کرونا، در تابستان سرعت و تعداد معاملات و افزایش قیمت مسکن قابل‌توجه خواهد بود.
• بهروز ملکی: در دهه ۱۳۹۰ رابطه نسبتا کم نوسانی میان قیمت مسکن و نرخ دلار نمایان شده است به‌گونه‌ای‌که از سال ۱۳۹۰ به این سو قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار بوده است. در سال ۱۳۹۹ نیز نوسانات احتمالی در بازار ارز می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
• سلمان خادم‌المله: بازار معاملات مسکن در وضعیت خاص بی‌تعادلی بین عرضه و تقاضا قرار دارد شبیه سال ۹۸. قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به ۵ برابر متوسط درآمد ماهانه خانوار است و این باعث خروج تقاضای مصرفی از بازار شده است. از طرفی به‌خاطر انتظارات تورمی و شرایط خاص بازارهای رقیب، سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن درحال انجام است هر چند حجم این دو گروه در سال ۹۸ نسبت به ۹۷ کم شد. امسال اگر بازار سرمایه با افت شاخص و خروج سرمایه مواجه شود نقش این دو در بازار مسکن پررنگ می‌شود.
• علی قائدی: در مجموع بازار مسکن در سال ۱۳۹۹همانند سال ۱۳۹۸با رکود تورمی مواجه خواهد بود یعنی با افزایش نسبی قیمت مسکن (هرچند کمتر از سال ۱۳۹۸) و ادامه وضعیت فعلی در معاملات و ساخت‌وساز (عدم افزایش قابل‌توجه ساخت‌وساز و معاملات).
• نرگس رزبان: در شرایط کنونی مهم‌ترین مساله بازار مسکن ضعف مالی در سمت تقاضای مسکن است. با توجه به حاکم بودن شرایط تورمی طی سنوات گذشته و عدم امکان احیا و افزایش درآمد خانوار (به‌دلیل رشد اقتصادی پایین ناشی از عوامل متعدد اقتصادی و سیاسی) سمت تقاضای مسکن در چند سال اخیر همواره از سمت عرضه جا مانده و توان مالی در سمت تقاضا نتوانسته است از قیمت‌های مسکن در بازار حمایت کند. این پدیده سبب تغییر شکل تقاضا (گرایش به واحدهای کوچک‌تر و کم‌کیفیت‌تر) و کاهش آن به‌ویژه در بخش مصرفی شده است. با توجه به تحولات اخیر حوزه اقتصادی و سیاسی در کشور به‌ویژه تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستی‌های تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و... در کشور، احتمال بازیابی قدرت خرید خانوار بسیار ضعیف بوده و بعضا ممکن است شرایط دشوارتر از سال گذشته باشد. بنابراین پدیده ضعف قدرت خرید خانوار برای ورود به بازار مسکن تشدید شده و تداوم می‌یابد که بدون شک این اتفاق سمت عرضه مسکن و حتی کنش سفته‌بازان در بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و بر رفتار ایشان اثر گذار خواهد بود.
• میثم رادپور: رکود بازار مسکن در سال آینده ادامه می‌یابد.
• محمدامیر کرامت: در ابتدای سال رکود شدید بازار مسکن، به تدریج بازار مصرفی با تعادل قیمت‌ها کمی رونق می‌گیرد، اما سرمایه‌گذاران خطرپذیر تازه‌ای(با منشأ و حمایت مالی خارج از کشور) از راه خواهند رسید و با توجه به تفاوت نسبی مناسب برایشان و تعدد فروشندگان سرمایه‌های ملکی، اقدام به خرید و سرمایه‌گذاری می‌کنند. همه اینها در شرایط غیرجنگی است، در صورت تهدید، مسکن شدیدا راکد و بیشتر سرمایه‌گذاران فروشنده خواهند بود.
• فخرالدین زاوه: مهم‌ترین مساله بازار مسکن به‌طور عمومی همانند چند سال گذشته ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی است. آثار منفی شوک‌های ناشی از نااطمینانی، تحریم‌ها، بیماری کرونا و... بر سرمایه‌گذاری، توان خرید متقاضیان مصرفی و حجم مراودات و معاملات تداوم خواهد داشت. به‌طور خاص کاهش تعامل‌های اجتماعی ناشی از بیماری کرونا و آثار آن بر هر دو سمت عرضه و تقاضای اقتصاد از جنبه‌های مختلف بر بازار مسکن تأثیر منفی می‌گذارد. در چنین شرایطی نیاز به ورود جدی سیاست‌گذار به حوزه مسکن اقشار کم‌درآمد بیش از پیش محسوس است. 
• محمدسعید حیدری: حاکمیت روی قیمت نهاده‌های تولید توان اثرگذاری واقعی ندارد، این خیال خامی است که همواره چه درحوزه مسکن و چه در سایر حوزه‌ها دولت‌ها دچارش می‌شوند، تمرکز دولت باید روی رفع اصطکاک‌های این حوزه و کاهش هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم ریالی و زمانی ناشی از آن باشد، (اصطکاک‌های موجود در سرتاسر زنجیره ارزش) و درحوزه رفع نیازهای مصرفی واقعی اقشار متوسط و رو به پایین نیز باید کل هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری و موارد مشابه را به خریدار مصرفی واقعی بازگرداند و زمانی که یک واحد مسکونی از این مسیر منحرف شد این هزینه‌ها از ذی‌نفع مربوطه بازیافت شود.
• سعید سعادتمند: در وضعیت عدم اطمینان موجود، بخش مسکن به‌عنوان پناهگاه دارایی سرمایه‌گذاران و خانواده‌ها عمل خواهد کرد. هر چند ممکن است بازدهی کمتری نسبت به سایر بازارها داشته باشد ولی کمترین ریسک را نیز با خود خواهد داشت.
• حمید یاری: امسال یکی از سخت‌ترین سال‌ها برای پیش‌بینی بازارها، از جمله بازار مسکن است. وضعیت سخت اقتصاد کشور به‌دلیل تحریم‌ها و صادرات و واردات، شرایط بغرنج جهانی ناشی از همه‌گیری ویروس کووید ۱۹ و مسائل کشف واکسن، قیمت پایین نفت، انتخابات آمریکا، وضعیت ارزی کشور و... مسائل مهمی است که هر یک به تنهایی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. پیش‌بینی براساس محتمل‌ترین نتایج انجام گرفته است یعنی احتمال درگیری جهانی با ویروس کرونا تا پایان سال، مدیریت نسبی بازار ارز و عدم جهش افسارگسیخته، عدم مذاکره جدی با آمریکا و حل شدن مشکل برجام و قیمت جهانی نفت درحدود سی تا چهل دلار.
• کریم احمدی: با توجه به جهش‌های قیمتی بازارهای رقیب مانند بورس، طلا و ارز و از طرفی کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی احتمالا قسمتی از نقدینگی این بازارها به بازار مسکن تزریق شده و رشد محسوس قیمت مسکن را در رکود معاملات مسکن مشاهده خواهیم کرد.
• مسعود سعادتمند: یک مواجهه نظامی جهش بیشتر نرخ ارز، یک روز مذاکره با آمریکا یا هر عامل مشابه دیگری، به‌شدت این شرایط را تغییر می‌دهد. اما چیزی که من در بازار می‌بینم، این است: شرایط بورس را مهیای ریزش (یا توقف رشد) می‌بینم و بعید می‌دانم بیش از دو ماه نقدینگی سنگین در این بازار باقی بماند. خروج نقدینگی از این بازار، با توجه به شرایط حاکم بر بازار طلا و ارز، به معنی ورود مجدد بخش مهمی از این نقدینگی به بازار مسکن است. عرضه‌ای در بازار نمی‌بینم که بتواند این تقاضا را پاسخ دهد و مبنای عمده پاسخ‌هایم نیز همین موضوع است. به این موضوع اگر عقب‌ماندگی رشد نرخ مسکن از ارز را اضافه کنیم، به‌نظر می‌رسد روند قیمتی همچنان افزایشی است.
• علیرضا اشکان: با توجه به بی‌ثباتی حاصل شده از بحران کرونا در بازارهای دیگر در افق کوتاه مدت، اگر تدابیر درستی اتخاذ شود (مانند تمرکز بر واحدهای کم‌متراژ و تحریک تقاضای مصرفی) در بهبود شرایط برای خروج از رکود مسکن موثر خواهد بود.

منبع