قیمت مسکن تا پایان سال چه تغییری خواهد کرد؟

۱) قیمت مسکن تا پایان سال چه تغییری می کند؟

وقتی صحبت از پیش­ بینی قیمت مسکن می ­شود ذکر ۲ مقدمه ضروری است. اول اینکه تحولات قیمت بازار مسکن تابع چه متغیرهایی است؛ متغیرهای بسیار زیادی از نرخ ارز گرفته تا حجم نقدینگی، وضعیت درآمدهای نفتی، وضعیت بازارهای رقیب مثل ارز، طلا و بورس و هم­چنین متغیرهای دیگر که در حال حاضر مجالی برای شرح آن وجود ندارد؛ بر قیمت مسکن تاثیر می­گذارد و در صورتی که ما تاثیرگذاری قیمت مسکن را به یک الی دو عامل تقلیل دهیم طبیعتا خروجی و تحلیل دقیقی نخواهیم داشت. اما نکته دوم این است که ما وقتی صحبت از تغییرات قیمت مسکن می­ کنیم دقیقا مرادمان کدام قیمت است. ما می ­توانیم ۳ قیمت در بازار مسکن تعریف کنیم. اول قیمت پیشنهادی؛ قیمتی که مالک روی ملک خود می­گذارد و ممکن است چندان با واقعیت بازار تناسب نداشته باشد. دوم قیمت اسمی یا قیمت معاملاتی؛ که همان قیمتی است که ملک معامله می­شود و سوم قیمت واقعی است با لحاظ نرخ تورم. به عنوان مثال ما اگر شاهد افزایش ۲۰% قیمت مسکن در یک بازه زمانی باشیم و در همان بازه زمانی ۴۰% تورم داشته باشیم قطعا نمی­توانیم از سود ­­ده بودن این سرمایه گذاری صحبت کنیم و این سرمایه گذاری پس از کسر نرخ تورم زیان ­ده بوده است.

۲) با توجه به این تقسیم بندی، به نظر شما در آینده، قیمت پیشنهادی، قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن تا پایان سال چگونه خواهد بود؟

به نظر م ی­رسد در صورتی که در متغیرهای کلان اقتصادی تغییر خاصی ایجاد نشود و اوضاع به همین منوال چند ماه گذشته باشد. محتمل ترین سناریو در باب قیمت مسکن تهران ثبات قیمت اسمی مسکن با نوسانات محدود فصلی و مناسبتی هست. در مورد شهرستان­ ها و سایر کلان­شهرها معمولا با یک اختلاف فاز زمانی الگوی بازار مسکن تهران قابلیت مدل سازی دارد به عبارتی با چند ماه تاخیر بازار مسکن شهرستان­ها از الگوی بازار مسکن تهران تبعیت می­ کند. بازار مسکن در ماه­های آتی جذابیت چندانی برای تقاضای سرمایه ای و کوتاه­مدت ندارد و آرامش حاصله در این بازار می ­تواند زمینه ای مناسب برای ورود خریدار مصرفی باشد. باید دقت کرد که ورود به بازار مسکن در این بازه زمانی بسیار ساده ولی خروج از آن بسیار سخت است.

۳) این روزها برخی از کنشگران بازار مسکن صحبت از کاهش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن می کنند، نظر شما چیه ؟

خیر، چنین چیزی اصلا صحت ندارد. چنین تحلیل هایی به علت عدم تمایز بین قیمت اسمی و قیمت واقعی است. حالا برخی هم بدون ارائه آمار رسمی و با هدف عوام ­فریبی و موج ­سواری چنین مطالبی را بیان می کنند. اخیرا یکی از همان افراد عنوان کرده بود که تا حالا ۳۰ الی ۴۰% کاهش قیمت مسکن داشته ایم و پیش­ بینی هم می­ کرد که تا پایان سال ۳۰ الی ۴۰% دیگر کاهش قیمت داشته باشیم. این شکل آمار دادن خیلی مضحک و غیرکارشناسی است. در پاسخ به این دوستان باید گفت این اعداد و ارقام را از کجا آورده اند؟! آمار رسمی بانک مرکزی و و وزارت راه و هم­چنین مطالعات میدانی اصلا چنین آمار و ارقامی را تایید نمی­ کند. قیمت مسکن دارای خاصیت چسبندگی رو به بالا است یعنی وقتی قیمت در یک منطقه بالا می­رود بازگشت قیمت خیلی سخت اتفاق می­ افتد. هرچند حالا عده ای بخواهند با موج سواری سخن از کاهش شدید قیمت مسکن بگویند ولی به هیچ عنوان امکان کاهش قیمت مسکن به قیمت­های پاییز ۹۶ و قبل از آن وجود ندارد. طبق آمار بانک مرکزی اولین کاهش قیمت اسمی مسکن در مرداد ماه امسال اتفاق افتاده، آن هم ۲.۴ % . بعد از حدود ۴ سال ما شاهد چنین پدیده ای بودیم که قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کند. هم­چنین در شهریور امسال هم ما ۲.۸ % کاهش قیمت اسمی مسکن را نسبت به ماه قبلش داشتیم. ولی این کاهش­ها هنوز نتوانسته بازده نرخ اسمی مسکن را در سال ۹۸ منفی کند. آخرین میانگین قیمت مسکن در تهران به ازای هر مترمربع، حدود متری ۱۲.۶۶۰.۰۰۰ تومان است که نسبت به فروردین ۹۸ قیمت با میانگین ۱۱.۲۶۰.۰۰۰ تومان هنوز افزایش بیش از ۱.۰۰۰.۰۰۰ تومانی را در هر مترمربع نشان می­ دهد.

منبع