مقاله تحلیلی: برآورد دقیق و موشکافانه پروژه‌های ساخت‌وساز- پارت اول

روش‌های اثبات‌شده‌ای وجود دارند که مترور باید از آن‌ها برای برآورد دقیق مقادیر و قیمت استفاده کند تا پروژه طبق بودجه و زمان تعیین‌شده پیش رود. از توصیه‌های این مقاله می‌توانید برای همه پروژه‌ها، از نوسازی یک حمام ساده گرفته تا ساخت یک برج اداری جدید، استفاده کنید.

قبل از شروع برآورد: آماده‌سازی پازل

همه پازل را به یک شکل شروع می‌کنند: با انداختن یک نگاه به جعبه و داشتن یک تصویر کامل از پازل. این کار حتی قبل از این‌که قطعات از جعبه بیرون آورده شوند انجام می‌شود. برآورد در ساخت‌وساز هم روند آماده‌سازی خود را دارد. با بررسی اسناد پیمان و جمع‌آوری اطلاعات قبل از برآورد مقادیر و تخمین قیمت‌ها، تصویر روشنی ازآنچه در انتها باید ساخته شود خواهید داشت.

محدوده کار را در نظر بگیرید

در بین اسناد ارائه‌شده هنگام برگزاری مناقصه یک پروژه، یک محدوده کار (SOW) هم وجود دارد. در محدوده کار به‌طور مفصل آنچه از تیم اجراکننده پیمان ساختمانی مورد انتظار است شرح داده می‌شود. یک محدوده کار خوب چگونگی، چیستی، زمان، مکان و افراد پروژه را تعیین می‌کند. محدوده باید شامل همه‌چیز باشد – از مصالح و تجهیزات موردنیاز تا اهداف و اقلام تحویلی پروژه – پس آشنایی با آن بسیار مهم است.

چه چیزی در محدوده کار وجود دارد؟

• بیان هدف: این سند عملکرد مورد انتظار سازه‌ای که باید ساخته شود را توضیح می‌دهد.
• مسئولیت‌های پیمانکار: علاوه بر مدیریت پروژه و پیمانکاران جزء، این سند شامل توصیه‌هایی برای مستندسازی طرح است.
• مسئولیت‌های مالک: معمولاً این مورد شامل تائید برنامه‌ها و پلان و نحوه ارتباط در خصوص موارد بحث‌برانگیز است.
• الزامات اجرایی پروژه: این الزامات شامل استانداردها، مقررات و ضوابط خاص هستند.
• کیفیت، کمیت و روش‌های اجرا: پیمانکار باید جزئیات کافی برای تخمین هزینه‌های کار را در اختیار داشته باشد.
• تایم لاین پروژه: شامل مایلستون‌های پروژه است.
• برنامه زمانی گزارش دهی و پرداخت: هر کس باید نسبت به برنامه زمانی آگاهی داشته باشد تا خود را با زمان‌بندی‌ها تطبیق دهد.
• وظایف و کارهای مربوطه: این موارد برای به دست آوردن نتایج مورد انتظار مطابق با اهداف پروژه موردنیاز هستند.
• ارزیابی عملکرد پیمانکار: شامل روش‌ها و مقیاس‌ها برای ارزیابی شفافیت و توافقات است.

مرور برنامه‌ها و مشخصات

در اولین بررسی از پلان‌ها و مشخصات، همه مواردی که باید ارزیابی شوند را شناسایی و یادداشت کنید. به‌دقت شرایط عمومی، شرایط تکمیلی و شرایط خاص را مطالعه کنید. در این بخش‌ها مواردی شرح داده می‌شوند که تأثیر مستقیم بر پروژه پیشنهادی دارد اما ممکن است بخشی از ساخت‌وساز واقعی نباشند.

از کارگاه بازدید کنید

به‌عنوان یک مترور باید از کارگاه دیدن کنید تا شرایط خاصی که ممکن است با بررسی پلان‌ها نتوان در نظر گرفت هم پوشش داده شوند. دسترسی به محل، نزدیکی به خطوط خدماتی و دیگر منابع و کافی بودن فضا برای انبار و نگه‌داشتن تجهیزات را بررسی کنید.

آب‌وهوا را بررسی کنید

اگر بارش برف در منطقه موردنظر معمول باشد باید هزینه برف‌روبی را در فصل زمستان در نظر بگیرید. اگر بارندگی قابل پیش‌بینی است، تعیین کنید که آیا زهکشی برای کارگاه لازم خواهد بود یا خیر.

جعبه پازل را به یاد داشته باشید

مطالعه اسناد پیمان و بازدید از کارگاه تصویری شفاف از هدف نهایی کار را ترسیم خواهد کرد – درست مانند جعبه پازل.

یکی از هیجان‌انگیزترین بخش‌های حل کردن یک پازل بیرون آوردن قطعه‌های پازل از جعبه و نگاه کردن به آن‌ها است. در این لحظه رسماً چالش آغاز می‌شود. برای مترور ساختمان این لحظه تخمین مقادیر است.

هدف از تخمین مقادیر ارائه یک فهرست کامل از مصالح، تجهیزات و کارها برای تخمین دقیق هزینه‌ها است. قطعات پازل زیادی وجود دارند. با روش‌های صنعتی می‌توان فرآیند تخمین را با حداکثر سرعت، به‌سادگی و با دقت انجام داد. هیچ برآوردی در صورت اشتباه در تخمین مقادیر قابل‌اعتماد نخواهد بود؛ مهم نیست که چقدر داده‌های هزینه ساخت‌وساز شما دقیق باشند.

از لیدر پیروی کنید

احتمالاً شخصی که مقادیر را برآورد می‌کند تخمین هزینه را هم انجام می‌دهد. در غیر این صورت بهترین کار برای جلوگیری از سردرگمی و سوءتفاهم پیروی از اولویت‌های تخمین هزینه توسط مترور است. از پانوشت‌ها، علامت‌ها یا طرح‌ها برای شفاف‌سازی ابهامات استفاده کنید تا تخمین شما به‌اندازه کافی شفاف باشد.

تخمین مقادیر: کنار هم گذاشتن قطعات

تخمین را از روی زمین شروع کنید

یک روش خوب برای انجام تخمین مقادیر پیروی از ترتیب ساخت‌وساز واقعی از پی تا بام است. این کار به شما تصویر ذهنی روشنی از پروژه خواهد داد. اگر یک پروژه از بیش از یک ساختمان تشکیل‌شده باشد، برای هر ساختمان برآورد را جداگانه انجام دهید؛ زیرا ممکن است قیمت از یک سازه به سازه دیگر متفاوت باشد.

مقادیر را ساده و ثابت نگه‌دارید

تخمین مقادیر یک فهرست بزرگ از مصالح و اندازه‌گیری‌هاست. بهتر است این مقادیر تا حد امکان ساده و ثابت باقی بمانند. اهمیت این موضوع وقتی با صفحات گسترده سروکار داریم بیشتر می‌شود. روش زیر یک روش آزمایش‌شده میدانی برای واردکردن مقادیر است:

• عضو ساختمان را در ستون سمت چپ با عنوان «توضیح» وارد کنید.
• سپس تعداد اجزا و پس‌ازآن ابعاد را وارد کنید. در صورت امکان از ابعاد عنوان‌شده در پلان‌ها به‌جای اندازه‌گیری آن‌ها استفاده کنید. همیشه ابعاد را به ترتیب مشابه ذکر کنید: طول، عرض، ارتفاع (یا عمق).
• مقادیر مربوط به هر عضو را در ستون‌های بعد وارد کنید؛ مثلاً هنگام تخمین پی نواری موارد مربوطه عبارت‌اند از حفاری، بتن، قالب و خاک‌ریزی.
• اگر اندازه‌های مختلفی از یک عضو مشابه را در برآورد خود وارد کرده‌اید، مقادیر را در ستون‌های مناسب فهرست کرده و جمع آن‌ها را حساب کنید. با این کار می‌توانید مثلاً تعداد یارد مکعب بتن موردنیاز برای پی‌های نواری کل ساختمان را حساب کرده و در پایین ستون با عنوان «بتن» آن را جمع کنید.

 مقیاس را در نظر داشته باشید

پلان، نقشه‌ها و جزئیات را به‌دقت به‌منظور بررسی تغییر مقیاس، پلان‌هایی که از مقیاس اصلی کاهش پیدا کرده‌اند، یادداشت‌هایی مانند NTS (بدون مقیاس) یا تفاوت بین پلان‌ها و مشخصات کنترل کنید. اگر در مورد اندازه‌گیری‌ها تردید دارید، بهتر است کمی محاسبات ذهنی انجام دهید – نقشه‌کش‌ها هم اشتباه می‌کنند.

نیروی انسانی را به خاطر داشته باشید

در تخمین مقدار معمولاً مصالح فهرست می‌شوند اما خدمات نیروی انسانی هم باید در این فهرست آورده شود. این خدمات موارد کاری نامیده می‌شوند و با این‌که در نقشه‌ها مشخص نیستند برای انجام کار ضروری هستند.

هر موردی که ارزش هزینه‌ای دارد باید یک مقیاس واحد داشته باشد؛ حتی اگر فقط یک هزینه کل (LS) باشند. عبارت هزینه کل برای مواردی استفاده می‌شود که نمی‌توان آن‌ها را اندازه‌گیری یا به شکلی دیگر بیان کرد. این موارد ممکن است یک کار مانند نظافت یا جارو کردن خیابان باشد. LS نشان می‌دهد که هزینه این کار بر اساس قضاوت تعیین‌شده است.

پلان‌ها را در نظر داشته باشید

در صورت امکان تخمین مقدار را با موقعیت آن در پلان شناسایی کنید. هنگام کار با پلان‌های ساختمان از یک سیستم ثابت استفاده کنید؛ مثلاً اندازه‌گیری‌ها را در جهت ساعت‌گرد حول پلان طبقه انجام دهید، ابتدا اندازه‌گیری‌هایی که به‌صورت افقی نشان داده‌شده‌اند و سپس اندازه‌گیری‌هایی که به‌صورت کلی نشان داده‌شده‌اند را ثبت کنید.

از اعشار استفاده کنید

از اعشار به‌جای کسر در تخمین مقادیر استفاده کنید. اعشار سریع‌تر، دقیق‌تر و استفاده از آن در ماشین‌حساب یا صفحه گسترده راحت‌تر است. ابعاد پلان را از فوت و اینچ به «اعداد اعشاری با واحد فوت» تبدیل کنید که فوت و دهم فوت را نشان می‌دهد.

در اکثر موارد استفاده از دو رقم اعشار برای برآورد مقادیر کافی بوده و واردکردن آن در یک ماشین‌حساب یا کامپیوتر هم راحت‌تر است. بااین‌حال هنگام نوشتن محاسبات بهتر است دقت اعشاری را تعیین کنید.

 باید استانداردهای اندازه‌گیری برای هر صنعت را یاد بگیرید؛ مثلاً ابعاد چوب 12.5 فوت باید تا 14 فوت رند شود تا با استاندارد روش‌های برش کارخانه چوب‌بری هماهنگ باشد.

درنهایت واحدها را تا زمانی که همه موارد یک ستون باهم جمع می‌شوند تبدیل نکنید. مثل بتن را برحسب فوت مکعب (CF) نگه‌دارید تا زمانی که همه مقادیر فهرست شده در ستون بتن باهم جمع شوند. پس‌ازآن می‌توانید مقدار کل را به یارد مکعب (CY) تبدیل کنید.

ضایعات را در نظر بگیرید

در هنگام ساخت‌وساز ضایعات مصالح هم خواهید داشت و شما باید این ضایعات را هم در تخمین خود در نظر بگیرید. قبل از این‌که یک حد مجاز برای ضایعات در نظر بگیرید مقادیر خالص خواهند بود. بعد از این‌که حد مجاز ضایعات در نظر گرفته شد مقادیر ناخالص می‌شوند.

علامت‌گذاری کنید

با علامت‌گذاری موارد تخمین زده‌شده در پلان‌ها از احتمال خطای نادیده گرفتن یا دوباره حساب کردن موارد پرهیز کنید. از مداد رنگی یا ماژیک فسفری برای علامت‌گذاری مستقیم روی پلان‌ها استفاده کنید. با این کار اگر کارتان متوقف و دوباره شروع شود می‌توانید فرض کنید که موارد علامت‌گذاری نشده را هنوز در نظر نگرفته‌اید. معمولاً نباید برای همه دسته‌ها از یک نوع علامت استفاده کرد. باید یک سیستم علامت‌گذاری برای خودتان داشته باشید.

یک فرآیند برای خود تعریف کنید

پیروی از یک فرآیند قابل تکرار در تخمین مقادیر باعث تخمین دقیق و سریع می‌شود.

برآورد هزینه‌ها: سر هم کردن قطعات

روی جعبه را خواندید، قطعات را بیرون آوردید، آن‌ها را منظم کردید و چارچوب خود را شکل دادید. حالا وقت آن است که قطعات پازل را کنار هم گذاشته و هزینه مقادیر را برآورد کنید.

انواع هزینه

تمام هزینه‌هایی که یک واحد هزینه دارند در یک دسته قرار می‌گیرند: هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم. هزینه‌های مستقیم هزینه‌هایی هستند که به ساخت‌وساز فیزیکی پروژه مربوط هستند. هزینه‌های مصالح، نیروی انسانی و تجهیزات همگی مانند هزینه‌های پیمانکار جزء هزینه‌های مستقیم هستند.

هزینه‌های غیرمستقیم یا بالاسری هزینه‌هایی هستند که تکمیل پروژه نیازمند آن‌ها است اما قابل‌اعمال به کار خاصی نیستند. این هزینه‌های ممکن است شامل مواردی مانند نظارت، بیمه، تجهیزات موقت، خدمات حرفه‌ای و هزینه‌های احتمالی باشند. هزینه‌های غیرمستقیم به دودسته تقسیم می‌شوند: بالاسری کارگاهی و بالاسری دفتر اصلی.

هزینه‌های بالاسری کارگاهی هزینه‌های غیرمستقیم مربوط به کارگاه هستند. این هزینه‌ها را می‌توان به‌صورت جزئی تخمین زد اما معمولاً به‌صورت درصدی از هزینه‌های مستقیم تخمین زده می‌شوند.

هزینه‌های بالاسری دفتر اصلی مربوط به دفتر اصلی پیمانکار هستند. هزینه‌های بالاسری معمولاً به‌صورت درصدی از هزینه کل پروژه محاسبه‌شده و در انتهای تخمین به آن اضافه می‌شوند. بعضی از هزینه‌ها ازجمله خدمات تخصصی را بسته به نحوه استفاده از منابع، می‌توان به‌صورت بالاسری پروژه یا بالاسری دفتر اصلی در نظر گرفت.

جمع‌آوری داده‌های هزینه‌ای

هر آیتم در تخمین باید شامل یک هزینه باشد. این هزینه‌های زیادی را شامل می‌شود که مانند قطعات پازل باید کنار هم قرار داده شوند؛ بهترین کار این است که یک‌بار آن‌ها را جمع‌آوری کنیم. خوشبختانه منابع قابل‌اعتماد زیادی از هزینه‌های ساختمانی وجود دارد.

• هزینه‌ها و برآوردهای پروژه‌های قبلی: گاهی بهترین مرجع برای پیدا کردن داده‌های هزینه‌ای پروژه قبلی است.
• برآورد پیمانکاران جزء: پیمانکار این کار باید بتواند به شما هزینه‌های دقیق خدمات خود را ارائه دهد.
• پرس‌وجو از تأمین‌کننده: تماس با تأمین‌کننده و پرسیدن قیمت امری طبیعی است. یک هشدار: تأمین‌کننده ممکن است در عوض اطلاعاتی که ارائه می‌کند انتظار داشته باشد که کار شما را بگیرد.
• داده‌های هزینه‌ای: چیزهای زیادی می‌توان در مورد داده‌های هزینه‌ای مختلف از منابع مستقل گفت. می‌توانید از پایگاه‌های داده برای هزینه‌هایی که شما، پیمانکاران و تأمین‌کنندگان به‌راحتی نمی‌توانید به دست بیاورید و برای تائید هزینه‌هایی که از منابع دیگر دریافت کرده‌اید استفاده کنید.

احتمالاً در هنگام انجام یک تخمین از منابع داده‌های هزینه‌ای متعددی استفاده خواهید کرد. مهم نیست که در هر زمان از چه منبعی استفاده می‌کنید اما باید برای تعیین قیمت هم از همان سیستم استفاده کنید که برای تخمین مقادیر از آن استفاده کرده‌اید. اگر برای تخمین از پی شروع کرده‌اید، برای اعمال قیمت‌ها هم از پی شروع کنید. ثابت بودن این ترتیب در کل پروژه کنترل کامل تخمین را راحت‌تر می‌کند.

منبع

نوشته شده توسط تیم مترجمین موسسه 808

اگر دوست دارید به تیم مترجمین 808 بپیوندید، با ما تماس بگیرید.

دریافت فایل PDF مقاله برای اعضای VIP رایگان است. سایر کاربران با پرداخت ۵۰۰ تومان می توانند اقدام به دریافت این فایل کنند.

برای مشاهده بخش دوم این مقاله تحلیلی به این صفحه مراجعه بفرمایید